جهش تولید مسکن

به گزارش خبرگزاری صداوسیما مرکز گلستان،  علی آقا جوان تازه داماد از شهرستان گرگان که با نگرانی از فرا رسیدن موعد پایان قرار داد رهن و اجاره منزل در بنگاه های مختلف به دنبال منزلی جدید است.جستجوی محله به محله او از دو ماه پیش شروع شده اما تنها تا یک ماه دیگر فرصت دارد ، یا باید مبلغ اجاره را افزایش دهد یا از خانه فعلی دل بکند و خانه تازه ای در مسکن مهر پیدا کند که بتواند با کمک همسرش از عهده اجاره و تامین سایر هزینه های زندگی بیرون بیاید.

تامین مسکن دغدغه اصلی هر خانوار برای زندگی است هم خانواده‌هایی که قبلا تشکیل شده اند و هم خانواده‌هایی که قرار است تشکیل شوند.

استان گلستان با ۱۴ شهرستان و ۹۷۰ روستا  حدود یک میلیون و ۹۵۰ هزار نفر جمعیت دارد که حدو ۴۷ درصد جمعیت آن در روستا‌ها و بقیه در شهر ها ساکن هستند.

براساس سرشمار ۱۳۹۵ از ۵۵۰ هزار و ۲۴۹ خانوار حدود ۳۷۰ هزار و ۹۱۲ خانوار دارای خانه ملکی و ۱۱۳ هزار و ۱۱۸ خانوار دارای خانه رهن و استیجاری هستند.

به علت نبود سرشماری تخصصی مسکن آمار صحیحی از تعداد خانه‌های خالی وجود ندارد.

از طرفی جمعیت جوان ازدواج نکرده زیادی هم در شهر‌ها وجود دارند که بالقوه متقاضی مسکن هستند.

برآورده نشدن آن به علت افزایش تقاضا و عرضه کم باعث افزایش سرسام آور قیمت مسکن خواهد شد، زیرا مسکن کالایی سرمایه‌ای کاربردی، درآمد زا و غیر قابل سرقت بوده وقیمت آن همواره با افزایش تورم بالا می‌رود.

به همین علت دولت‌های مختلف به دنبال تامین آن بوده اند.

در دولت نهم و دهم طرح مسکن مهر و در دولت یازدهم ودوازدهم طرحی مسکن ملی ودر دولت سیزدهم از دو طریق به دنبال تامین این نیاز اساسی جامعه است.

مدیر کل راه و شهرسازی گلستان می‌گوید: در بند یک قانون جهش تولید مسکن که ۴ شهریور امسال برای اجرا ابلاغ شد دولت موظف است ظرف ۴ سال ۴ میلیون واحد مسکن بسازد که سهمیه استان گلستان در این طرح، سالانه ۱۹هزار و ۴۰۰واحد است که ۱۷ هزارو ۴۰۰ واحد شهری و ۲ هزار واحد هم روستایی است که برای ساخت آن به ۷۰۷هکتار زمین نیاز است.

جهش مسکن بر اساس سرشماری ۱۳۹۵، ۳۰۱ هزار و ۲۷۳ خانوار در شهر‌ها و ۲۴۸ هزارو ۴۲۲ خانوار در روستا‌ها ساکن بودند.

حسین محبوبی می افزاید: ثبت نام از متقاضیان واجد شرایط در ۱۰شهر گلستان درنهضت ملی مسکن از ۲۸مهر آغاز شده و قرار است سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود.

معاون مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهر سازی می گوید: سهم استان گلستان، هر سال بیش از ۱۹هزار و ۳۰۰ واحد است.

اسد الله پناه یزدان درباره شرایط ثبت نام می‌گوید: سبز بودن فرم جیم یعنی نداشتن مالکیت منزل مسکونی، استفاده نکردن از تسهیلات دولتی مسکن، متأهل و یا سرپرست خانوار بودن و داشتن سابقه حداقل ۵سال سکونت در شهر مورد تقاضا، از شرایط اصلی برای نام نویسی در این طرح است.

به گفته پناه یزدان؛ در مرحله نخست، ثبت نام از متقاضیان واجد شرایط در ۱۰شهر آق قلا، بندرترکمن، گرگان، گمیش تپه، مراوه تپه، مینودشت، خان ببین، فاضل آباد، کردکوی و نوکنده که زمین تامین شده است، برای سه هزار ۹۱واحد، انجام می‌شود.

وی می‌افزاید: به محض تامین زمین، ثبت نام از متقاضیان واجد شرایط در شهر‌های دیگر استان هم آغاز می‌شود.

بخش مهم اصلی طرح جهش تولید مسکن تامین است که بیش از ۲۰ درصد قیمت ساختمان را تشکیل می‌دهد.

تحویل سند زمین ۲۶.۵هکتاری به طرح جهش تولید مسکن

مدیر کل راه و شهرسازی گلستان می گوید: سند زمین ۲۶ونیم هکتاری از اراضی ملی، آبان امسال برای اجرای طرح جهش تولید مسکن در گنبدکاووس تحویل داده شد که شامل سند ۲۴هکتاری برای ساخت مسکن روستایی به بنیاد مسکن و سند ۲ونیم هکتاری برای ساخت مسکن شهری، اداره کل راه و شهرسازی گلستان است.

حسین محبوبی می افزاید: تا کنون در ۱۰شهر مشمول استان که مشکل کمبود زمین وجود نداشت کار ثبت نام از متقاضیان آغاز شده است و فقط گنبدکاووس در تامین زمین مشکل داشت که با امروز با صدور این اسناد، به زودی کار ثبت نام در این شهر نیز آغاز می‌شود.

سیدمحمد حسینی مدیرکل بنیاد مسکن گلستان می گوید: از مجموع یک میلیون سهمیه استان، ۴۰۰هزار واحد در تعهد بنیاد مسکن است.

محمدتقی رضاییان، مدیرکل ثبت اسناد و املاک گلستان نیز می گوید: صدور سند مالکیت برای این ۲قطعه زمین برای طرح ملی جهش مسکن، برای نخستین بار در بین شهر‌های کشور انجام شد.

طرح مسکن جوانان

بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در این طرح در جهش تولید مسکن در روستا ها و هم در طرح مسکن جوانان تلاش کرده این تقاضا را پاسخ دهد.

مدیرکل بنیاد مسکن استان گلستان می گوید: ۸هزارمتقاضی ازطرح مسکن جوانان استان گلستان بهره مند خواهند شد.

سید محمد حسینی می افزاید :طرح تامین مسکن جوانان به صورت گام به گام در۷۰روستای استان درحال کارسازی واجراست.

مدیرکل بنیاد مسکن استان گلستان می گوید: طرح مسکن جوانان در۱۳۰روستای دیگرباید از روشهای ابلاغ شده ازجمله اراضی مازاد ادارات،اراضی ملی واقع درمحدوده روستا،تفاهم بامالکان اراضی مستعد اجرای طرح حداکثرتا۲ماه دیگرتامین شود.

بهره مندی ۸ هزار متقاضی ازطرح مسکن جوانان در گلستان

به گفته سیدمحمدحسینی دراین طرح که طرح ابتکاری بنیادمسکن گلستان است به دو روش خودمالکی وتهیه زمین بنیاد مسکن، اجرا می شود.

حسینی می افزاید: درروش خودمالکی به کسانی که درروستا‌های هدف،شامل روستا‌های حاشیه شهر‌هاوروستا‌های دارای قابلیت سکونت به هرواحدتا۱۲۰میلیون تومان تسهیلات قرضالحسنه پرداخت می‌شود گه قرار است تا ۲۵۰ میلیون تومان افزایش یابد و در روش دوم برای کسانی که زمین ندارند بنیاد مسکن از طریق زمین‌های خود و زمین‌های مازاد ادارات، زمین‌های تحت تملک دهیاری‌ها و یا با توافق بنیاد مسکن با مالکان زمین‌های حاشیه روستا‌ها زمین تهیه می‌کند و به هر واحد تا ۲۳۰ میلیون تومان تسهیلات می‌دهد که ۸۰ درصد آن قرض الحسنه است.

وی می گوید: تا کنون ۱۷ هزار نفر در سامانه مسکن جوانان ثبت نام کرده اند که ۴ هزار نفر دارای زمین خود مالکی دارای شرایط ،شناخته شدند که ۱۵۰۰ نفر به بانک‌ها معرفی شده اند و بقیه در حال معرفی به بانک‌ها هستند.

حسینی می افزاید : از ۱۰ هزار متقاظی بدون زمین هم ۴ هزار نفر دارای شرایط شناخته شده اند.

وی اولویت طرح را ساخت مسکن ویلایی می داند و می گوید:از ۲۰۰ روستای طرح، اجرای آن در ۳۰ روستا آغاز شده و در ۱۷۰ روستا در حال تهیه زمین هستیم و پیش بینی می‌شود تا پایان سال آینده ۳۵۰۰ واحد مسکن در ۲۰۰ روستای هدف ساخته شود.

حسینی تامین زمین را پشتیبان اجرای طرح مسکن جوانان می داند و با کافی ندانستن اقدامات صورت گرفته در اجرای گام پنجم، از کارشناسان متولی می خواهد سرعت و دقت را در اجرای طرح بکار گیرند تا روستا‌های هدف وارد گام ششم و هفتم و آماده سازی اراضی و شناسایی پیمانکاران شوند.

وام مسکن

یکی از بخش‌های مهم قانون جهش تولید تسهیلات ساخت مسکن است که مجلس بانک مسکن را الزام به تامین و پرداخت آن کرده است و بخشی از آن بر عهده صندوق ملی مسکن است.

رئیس اداره نظارت بر اجرای طرح‌های مسکن و باز آفرینی شهری اداره کل راه و شهرسازی گلستان می‌گوید: در شهر گرگان تا ۳۵۰ میلیون تومان و در شهر‌های دیگر تا ۳۰۰ میلیون تومان برای هر واحد تسیلات پرداخت می‌شود و مدت بازپرداخت آن با احساب دوره ساخت ۲۰ ساله است.

محمد مهدی خواجه می‌افزاید:سود این وام در روستا‌ها و در مسکن حمایتی شهر هاکه زمین آن را دولت می‌دهد ۵ درصد و ۱۳ درصد سهم یارانه دولتی جمعا ۱۸ درصد برای دهک‌های اول و دوم و سوم (از پایین) خواهد بود که قرار است از صندوق ملی تامین مسکن تامین شود و برای دهک‌های ۴ و ۵ سود آن ۷ در صد و برای دهک‌های ۷ و ۸ هم تا ۱۲ درصد خواهد بود.

وی می‌افزاید: این تسهیلات هم به بخش خودمالکی وهم به بخش دولتی پرداخت می‌شود.

خواجه درباره نیاز استان گلستان به مسکن می‌گوید: بر اساس سرشماری سال ۱۳۹۵ که به صورت کشوری تعداد مستاجران را حساب کرده ملاک عمل استان است.

او می‌افزاید: تعداد ۱۹ هزارو ۴۰۰ واحد برای استان مناسب، زیرا در دولت نهم و دهم مسکن مهر گلستان از سال ۱۳۸۸ تا ۱۳۹۸ سهمیه شهر‌های استان حدود ۱۰ هزار واحد بود که به علت استقبال کم متقاضیان ۹ هزار واحد ساخته شد و ۳۴ هزار واحد روستایی بود که در سال‌های اول طرح متقاضان زیادی نداشت و از سال ۱۳۹۲ به بعد با افزایش ناگهانی قیمت دلار و گران شدن قیمت خانه متقاضیان مسکن مهر هم افزایش یافت بنا بر این سهمیه استان از واحد‌های طرح جهش تولید مسکن جوابگوی تقاضا در سال‌های آینده خواهد بود.

خواجه در باره تاثیر ساخت خانه‌ای طرح جهش تولید مسکن می‌گوید:تا زمانی که تورم وجود دارد و قیمت زمین ۲۰ درصد از قیمت خانه را تشکیل میدهد و بانک‌ها سود ۱۸ درصدی از تسیلات مسکن می‌گیرند قیمت خانه هم با تورم بالا خواهد رفت و در صورت کاهش تقاضا تنها از گران شدن‌های بی ضابطه و ناگهانی و بی منطق خصوصا در پایین شهر جلوگیری خواهد شد و تاثیر آن بر روی خانه‌های مناطق متوسط شهری و بالاشهر کاهشی نخواهد بود و تنها از تقاضای مسکن دهک‌های پایی کم خواهد کرد.

صحبت از میزان تولید سیمان، معادن شن و ماسه و کارخانه‌های آجر سازی استان گلستان شد.

رئیس اداره نظارت بر اجرای طرح‌های مسکن و باز آفرینی شهری اداره کل راه و شهرسازی گلستان می‌گوید:تعداد معادن شن ماسه که حدود ۸۰ معدن است در صورت فعالیت می‌توانند نیاز استان را تامین کنند، اما در صورت توقف تولید که گاهی به علل زیست محیطی و گاهی با دستور مقامات بالا صورت می‌گیرد کم بود احساس می‌شود.

تجربیات مسکن مهر: کمبود پیمانکار‌های توانمند

آقای خواجه یکی از مشکلات طرح مسکن مهر دولت نهم و دهم را بی اعتمادی و وارد نشدن پیمانکاران توانمندبه طرح‌های انبوه سازی دانست و افزود:با وارد نشدن آن‌ها پیمانکاران مبتدی کار را بدست گرفتند که این کار به علت ساخت و ساز‌های غیر اصولی مشکلاتی را برای ساکنان به وجود آورد، اما در طرح جهش تولید مسکن هم پیمان کاران قوی در استان داریم و هم پیمانکاران مسکن مهر اکنون به توانمندی کافی دست پیدا کرده اند.

آقای خواجه با اشاره به تجربه مسکن مهر و کمبود نیرو‌های فنی ماهر به استفاده از استاد کاران و شاگردان کم تجربه اشاره می‌کند و می‌افزاید: در حال حاضر هم استاد کارن استان با تجربه شده اند و هم شاگردان آن‌ها به استاد کاران ماهر تبدیل شده اند.

وی یکی از علت های کیفیت پایین اجرای طرح برخی واحد‌های مسکن مهر دربعضی موارد را نظارت ضعیف مهندسان ناظر می‌داند و می‌گوید:وزیر مسکن دولت نهم و دهم با مصوبه‌ای که از هیات دولت گرفت تعرفی خدمات فنی و مهندسی و نرخ دست مزد مهندسان نظام مهندسی در طرح‌های مسکن مهر را تا یک چهارم قیمت واقعی پایین آورد و متری ۳ هزار تومان اعلام کرد، اما در طرح جهش تولید مسکن با توافق این نرخ ۵۰ درصد شده است که اگر به نرخ واقعی به ناظر پرداخت شود نقش زیادی در کیفیت و استحکام مسکن خواهد داشت.

خواجه با اشاره به الزام اجرای قانون ملی مسکن در ساخت واحد‌های جهش تولید مسکن می‌گوید:در مبحث ۱۹ این قانون دو بخش الزامات و توصیه‌ها وجود دارد که در منطقه معتدل شمال کشور و گلستان برخی از آن‌ها توصیه است و اگر دولت بخواهد تمام این قانون را اجرا کند هم برای سازنده و هم برای مصرف کننده بسیار گران و پر هزینه خواهد شد و دولت قصد ندارد هزینه‌ها را بالا ببرد بنا براین به الزامات قانون عمل می‌شود و به توصیه‌ها کمتر عمل می‌شود.

وی با اشاره به وجود کارخانه‌های انبوه سازی مسکن در گلستان می‌گوید: یکی از بخش‌های اصلی انبوه سازی ساختمان‌ها اسکلت فلزی پیچ مهره و فولادی سقف فلزی است که در استان گلستان تولید می‌شود و به علت افزایش هزینه‌ها مردم و سازنده‌ها استقبال نمی‌کنند و مسکن مهر زیتون گرگان در سال‌های گذشته با همین روش ساخته شد.

خواجه هزینه‌های ساخت مسکن را در حال حاضر ۸ و نیم میلیون تومان در متر مربع با احتساب قیمت زمین و در صورت تامین زمین دولتی ۶ و نیم میلیون تومان بدون احتساب قیمت زمین دانست.

رئیس اداره نظارت بر اجرای طرح‌های مسکن و باز آفرینی شهری اداره کل راه و شهرسازی گلستان می‌گوید: یکی از مقدمات اصلی ساخت مسکن اخذ پروانه ساختمان ومجوز‌های نظام مهندسی و شهرداری است که در طرح جهش تولید مسکن برای تسهیل و تسریع آن بخشنامه صادر و ابلاغ شده که طبق آن شهرداری‌ها و نظام مهندسی ساختمان باید ظرف مدت یک ماه تمامی مجوز را صادر کنند.

خواجه‌ی افزاید: قرار بود تمام مجوز‌های ساخت وحتی پروانه ساختمان و تمام خدمات فنی و مهندسی در قالب یک پنجره واحد صادر شود که به علت فراه نبودن زیر ساخت‌های لازم و سخت افزار مورد نیاز اجرا نشده است که در صورت اجرا ام بزرگی در تسهیل و تسریع مجوز‌ها خواهد بود.

وی با اشاره به امتیازات طرح جهش تولید مسکن می‌افزاید: در ان طرح دریافت هزینه‌های صدور پروانه ساختمان تا ۳۰ درصد کاهش یافته و هزینه خدمات فنی مهندسی از طریق بکار گیری مهندسان داطلب از میان ۱۰ هزار و ۱۷۰ نفر از مهندسان عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان استان گلستان در ساخت مسکن محرومان کاهش می‌یابد.

اجرای موفق طرح جهش تولید مسکن به متقاضی بستگی دارد

مدیر کل مسکن و شهر سازی گلستان با اشاره به این هزینه‌های آورده متقاضیان می‌گوید: در صورتی که ساخت هر متر مربع ۶ تا ۸ ونیم میلیون تومان تمام شود برای یک واحد ۸۰ متری و دولت ۳۰۰ تا ۳۵۰ میلیون تومان آن را تسهیلات پرداخت کند بقیه را باید خود متقاضی پرداخت کند.

حسین محبوبی می‌افزاید: در حال حاضر هر متقاضی هنگام ثبت نام ۴۰ میلیون تومان باید پرداخت کند و در ۷ مرحله دیگر در طول دو یا سه سال دوره ساخت و بر اساس پیشرفت فیزیکی از متقاضی ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان گرفته می‌شود.

تسهیل الحاق زمین‌های خارج از محدود به بافت شهری در قانون جهش تولید مسکن

وی یکی از مزایای طرح جهش تولید مسکن را قابلیت استفاده از زمین‌های خارج از محدوده شهری متصل به حریم شهر‌ها می‌داند که از طریق جلب مشارکت مالکان در این طرح استفاده می‌شود و هم ارزش افزوده زمین را بالا می‌برد و هم از طریق ساخت و ساز مسکن و ایجاد تاسیسات زیر بنایی شهری بر ارزش افزوده زمین اضافه می‌شود که بسیار به سود مالکان این زمین هاست، زیرا در غیر این صورت باید الحاق زمین به بافت شهری با باز بینی ده سال یکبار طرح جامع شهری تنها با قانون الحاق زمین به محدوده شهریو تصویب شورای عالی شهر سازی و معماری کشور با سختگیری زیاد این کار صورت بگیرد.

نتیجه:

تامین مسکن به عنوان مهمترین بخش هزینه‌ای سبد خانوار به سیاست گذاری صحیح و حمایت‌های واقعی دولت نیاز دارد و اجرای درست قانونی که تمام جوانب را در نظر گرفته باشد می‌تواند با کاهش هزینه‌های ساخت ،تامین و پرداخت به موقع تسهیلات، کمک به صنایع تولید کننده مصالح ساختمانی و تاسیسات فنی ساختمان و توجه مداوم به آموزش مهندسان، استاد کاران و کارگران حرفه‌ای از افزایش تقاضا و افزایش قیمت بدون ضابطه جلوگیری کند تا هم مالکان نفس راحت بکشند و هم مستاجران با خیال راحت تری از قدرت انتخاب بیشتری برخوردار باشند.

گلستان با داشتن تجربه سنگین باز سازی و نوسازی ۱۴ هزار واحد مسکونی تخریب شده در سیل ۱۳۹۸ شهرستان آق قلا و بیش از دو هزار واحد مسکونی زلزله زدگان ۱۳۹۸ روستا‌های رامیان و مراوه تپه می‌تواند به خوبی از عهده ساخت ۱۹ هزار واحد مسکن طرح جهش تولید مسکن با موفقیت بیرون آید.

بنگاه‌های معاملات ملکی بخش مهمی از تنظیم بازار مسکن است که باید در کنار قانون جهش تولید مسکن ،قانون نظارت بر فعالیت بنگاه داران هم با دقت بیشتری اجرا شود تا بجای جهش تولید مسکن بار دیگر شاهد جهش قیمت مسکن نباشیم.

سردبیر: سید حسین حسینی