دانستنی‌های مطالبه اجاره معوقه از مستأجر

 

اجاره‌بها اولین و مهم‌ترین موضوعی است که بعد از شنیدن واژه اجاره، به ذهن خطور می‌کند. قرارداد اجاره یکی از عقودی بسیار رایج است و با وجود مزایای زیادی که دارد، مشکلاتی و مسائل گوناگونی را هم با خود به همراه دارد. یکی از این مشکلات، پرداخت نکردن اجاره‌بها از سوی مستاجر است.

 

به همین دلیل، قوانینی از جمله قانون روابط موجر و مستاجر و قانون مدنی برای رسیدگی به این مشکلات و تنظیم روابط بین موجر و مستاجر وضع شده و شرایط قرارداد اجاره را بیان کرده است. در این مطلب به بررسی کامل مبحث اجور معوقه و چگونگی مطالبه اجاره‌بها پرداخته شده است.

 

 

اجاره‌بها مبلغی است که در ازای استفاده از ملک، از سوی مستاجر در قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر تعیین می‌شود. به عبارت دیگر، قرارداد اجاره عقدی است که افراد به میزانی که از ملک استفاده می‌کنند، هزینه آن را پرداخت می‌کنند.

 

چگونگی پرداخت اجاره‌بها بر اساس توافقی است که بین موجر با مستاجر صورت گرفته و در متن اجاره‌نامه تعیین و تصریح شده است که می‌تواند به‌صورت نقدی در قبال دریافت رسید از موجر یا واریز به حساب مشخصی که موجر به مستاجر معرفی کرده است، به‌صورت روزانه، ماهانه یا سالیانه پرداخت شود. 

 

 

اجور معوقه به معنی اجاره‌بهای مکان استیجاری است که مستاجر آن را پرداخت نکرده است. در صورت پرداخت نکردن اجاره‌بها و به تعویق افتادن آن، موجر می‌تواند با تنظیم دادخواست حقوقی، مستاجر را ملزم به پرداخت اجاره‌بهای عقب افتاده کند که پس از صدور رأی و انجام مراحل اجرایی، قابلیت وصول خواهد داشت. میزان اجور معوقه در قرارداد اجاره با نام اجرت‌المسمی تعیین شده است.

 

 

اجور معوقه، مجموع مبالغ اجاره بهایی است که از سوی مستاجر در خلال انتفاع وی از ملک و تصرف ملک از سوی او، پرداخت نشده است. در صورتی که تصرف مستاجر بر ملک بیش از زمان مقرر در اجاره‌نامه و بدون اذن موجر باشد، موجر می‌تواند علاوه بر مطالبه اجاره معوقه، به مطالبه اجرت‌المثل، بابت مدت زمان انتفاع از ملک پس از انقضا قرارداد نیز اقدام کند.

 

دعوای مطالبه اجاره‌بها و مطالبه اجرت‌المثل با یکدیگر تفاوت دارند. مطالبه اجاره معوقه در زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر تنظیم شده و مستاجر اجاره‌بهای مقرر در اجاره‌نامه را پرداخت نکرده باشد، اما دعوای مطالبه اجرت‌المثل زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره موجود نباشد یا مدت آن منقضی شده است یا تصرف به‌صورت غصبی و بدون اجازه یا موافقت مالک باشد.

 

 

 

 

 

ماده ۴۹۰ قانون مدنی به موجر این حق را داده است که در صورت امتناع مستاجر از پرداخت اجاره‌بها، بابت تصرف عین مورد اجاره، جهت فسخ قرارداد اجاره و درخواست حکم تخلیه ملک اقدام کند.

 

امروز، مطالبه معوقه بر اساس قوانین روابط مستاجر و موجر باید بنا بر تشریفات مشخصی انجام شود و به‌صورت فوری قابل مطالبه نیست. به‌خصوص در سال ۹۹ با همه‌گیری ویروس کرونا، مطالبه فوری اجاره معوقه، امکان‌پذیر نیست و بر اساس شرایط خاصی صورت می‌گیرد.

 

بر اساس قانون، اجاره‌بها باید مطابق مبلغ تعیین شده در اجاره‌نامه از سوی مستاجر پرداخت شود و در صورتی که در قرارداد بابت اجاره‌بها به مبلغی اشاره نشده باشد، دفاتر املاک، صلاحیت کارشناسی و تعیین قیمت اجاره‌بها را دارند.

 

مهلت قانونی پرداخت اجاره‌بها از اول تا دهم هر ماه به موجر یا نماینده قانونی او است. اجاره‌بهای معوقه می‌تواند به صندوق ثبت یا بانک تعیین شده از سوی سازمان ثبت پرداخت شود.

 

در صورت رسمی بودن سند اجاره، رسید مبلغ پرداخت شده به دفتر تنظیم سند اجاره‌نامه تحویل داده می‌شود. در صورتی که سند اجاره‌نامه عادی باشد، می‌توان قبض رسید را با نشانی محل سکونت موجر به یکی از دفاتر اسناد رسمی تحویل داد و در قبال آن، رسید دریافت کرد.

 

دفترخانه باید ظرف مدت ۱۰ روز، اجاره معوقه را به موجر بازگرداند. در این صورت، امکان فسخ قرارداد و الزام به تخلیه عین مورد اجاره دیگر وجود ندارد.

 

نکاتی که در قانون در مورد مطالبه اجاره معوقه به آن اشاره شده است:

 

۱-مستاجر در استفاده از ملک مورد اجاره به نحو متعارف رفتار کند و تعدی یا تفریط نکند.

 

۲- از ملک مورد اجاره جهت همان مصرفی که در اجاره‌نامه مقرر شده، استفاده کند و در صورت ذکر نشدن مورد مصرف در اجاره‌نامه، به همان منظوری که از اوضاع و احوال ملک استنباط می‌شود، بهره‌برداری کند.

 

۳- مال‌الاجاره را به روشی که بین طرفین مقرر شده است، پرداخت کند و در صورت تعیین نشدن موعد، به‌صورت نقدی بپردازد.

 

 

مطالبه اجاره معوقه بسته به مبلغ مورد درخواست، قابل طرح در شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی است. دادگاه صالح، جهت رسیدگی به این دعوا نیز با توجه به خواسته تقدیم‌شده، مشخص می‌شود.

 

در صورتی که مبلغ اجاره‌بهای مورد مطالبه در دادخواست تا مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، نهاد صالح رسیدگی به پرونده است و در صورتی که بهای خواسته شده بیش از ۲۰۰ میلیون ریال باشد، دادگاه عمومی محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به شکایت را دارد.

 

 

در صورت پرداخت نکردن اجاره‌بها از سوی مستاجر، موجر می‌تواند در دادگاه واقع در محل ملک مورد دعوی، جهت مطالبه اجاره معوقه و خلع ید از ملک، با ارائه دادخواست، اقامه شکایت کند.

 

پس از تنظیم دادخواست از سوی خواهان (موجر) و ابلاغ وقت دادرسی به خوانده (مستاجر) و بررسی دلایل ارائه شده از سوی خواهان و توضیحات و دفاعیات خوانده، در صورت ثابت شدن حق، دادگاه به نفع خواهان رأی صادر می‌کند و میزان اجاره‌بهای معوقه که خوانده باید به خواهان پرداخت کند، با ذکر مدت زمان اجاره بهای پرداخت نشده، اعلام می‌شود.

 

در مواردی که رأی غیابی باشد، قابلیت واخواهی و سپس تجدیدنظر از طرف خوانده وجود دارد و اگر خواهان نیز به آن اعتراض داشته باشد، می‌تواند در مهلت مقرر که در رأی قید می‌شود، به آن اعتراض کند.

 

پس از صدور رأی مبنی بر محکومیت مستاجر، اجراییه صادر می‌شود و می‌توان با معرفی اموال مستاجر و توقیف آن، مبلغ مورد نظر را دریافت کرد، اما اگر اموالی از مستأجر شناسایی نشود، می‌توان او را جلب کرد.

 

همچنین، اگر مستاجر در زمان قرارداد مبلغی را به عنوان ودیعه نزد موجر سپرده باشد، دادگاه پس از کسر ضرر و زیان موجر و اجور معوقه از مبلغ پیش پرداخت ودیعه، باقیمانده مبلغ را به مستاجر باز می‌گرداند. در صورت پرداخت نکردن اجاره‌بها، موجر با توجه به ماده ۴۹۶ قانون مدنی می‌تواند ادعای فسخ قرارداد را نیز مطرح کند.

 

نمونه دادخواست مطالبه اجاره‌بها، به صورت دادخواست‌های چاپی از سوی قوه قضاییه در اختیار عموم قرار داده می‌شود. مشخصات خواهان و خوانده در آن ثبت و شرح خواسته در متن دادخواست، درج و به دادگاه صالح تقدیم می‌شود. مدارک لازم به شرح زیر ضمیمه دادخواست می‌شوند:

 

تنظیم دادخواست و ذکر درخواست موجر

 

کپی مصدق (کپی برابر اصل) اوراق شناسایی و هویتی

 

کپی برابر اصل اجاره‌نامه

 

کپی برابر اصل اسناد مالکیت

 

 

 

خواهان: .........

 

خوانده: ...........

 

خواسته: مطالبه اجور معوقه به میزان …… ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی

 

دلایل و منضمات دادخواست:

 

۱- سند مالکیت

 

۲- قرارداد اجاره

 

۳- مدرک موردنیاز دیگر

 

شرح دادخواست مطالبه اجاره معوقه:

 

ریاست محترم مجتمع قضایی”نام شهرستان محل وقوع ملک مورد اجاره”

 

با سلام احتراماً به استحضار می‌رساند:

 

اینجانب با خوانده/خواندگان قراردادی را در مورد….. باب واحد مسکونی/ تجاری در نشانی …………. جزء پلاک ثبتی ………. بخش “شماره و نام شهرستان”منعقد کرده‌ایم، نظر به این که خوانده/خواندگان از تاریخ ……. لغایت……. جمعاً به میزان ………… ماه از پرداخت اجور متعلقه خودداری کرده که با عنایت به اجاره بهای ماهیانه به میزان ……… ریال جمعاً …….. ریال است، با استناد به ماده ۴۹۰ قانون مدنی صدور حکم محکومیت خوانده/خواندگان به پرداخت اجور معوقه به میزان……… ریال به انضمام جمیع خسارات قانونی و هزینه دادرسی در حق اینجانب مورد استدعا است. ”

 

 

هزینه دادرسی دعاوی اجاره‌بها بر اساس میزان اجاره بهایی که مطالبه می‌شود، از سوی موجر طبق تعرفه، به دادگستری پرداخت می‌شود. پس از صدور رأی به نفع مجر و محکومیت مستاجر، موجر می‌تواند این هزینه را از مستاجر بگیرد.

 

 

 

 

 

موجر می‌تواند قبل از تقدیم دادخواست به دادگاه بابت اجور معوقه، با تنظیم و ارسال اظهارنامه، شرح مطالبات خود را به مستاجر اعلام کند. مستاجر می‌تواند به آن پاسخ دهد یا آن را بدون پاسخ بگذارد. در اصل، اظهارنامه به معنی اعلام خواسته موجر به مستاجر است و به معنای طرح دعوی بابت مطالبه اجور معوقه نیست.

 

 

در صورت پرداخت نکردن اجاره‌بها از سوی مستاجر، مبلغی به‌عنوان جریمه در قانون در نظر گرفته نشده است. البته به درخواست موجر می‌توان بندی را در قرارداد اضافه کرد که در صورت تأخیر در پرداخت اجاره ماهیانه، موجر می‌تواند مبلغی معادل اجاره‌بها را از ودیعه برداشت کند.

 

 

عقد اجاره از جمله عقود لازم است که به‌صورت یک طرقه قابل فسخ نیست؛ بنابر این، امتناع یکی از طرفین از انجام تعهدات خود، نظیر خودداری مستاجر از پرداخت اجاره‌بها، می‌تواند سبب فسخ قرارداد اجاره شود.

 

 

به محض این که قرارداد اجاره، منعقد و ملک، تحویل مستاجر می‌شود، مستاجر مکلف به پرداخت اجاره‌بها است.

 

در صورت تلف شدن یا از بین رفتن عین مستأجره (ملک)، مستأجر تعهدی به پرداخت باقی مانده اجاره ندارد.

 

موجر می‌تواند همزمان با مطالبه اجور معوقه، هزینه‌هایی مانند پول آب، برق و … را نیز مطالبه کند.‌

 

می‌توان در قرارداد اجاره این شرط را مطرح کرد که در صورت پرداخت نکردن اجاره‌بها برای مدت معین، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ و ملک را تخلیه کند.

 

اگر مستأجر بابت پرداخت اجاره‌بها به تعداد اقساط آن، چک به موجر داده باشد، در صورت برگشت خوردن چک، موجر فقط می‌تواند دادخواست مطالبه وجه چک را تقدیم دادگاه کند، نه مطالبه اجور معوقه.

 

مستاجر باید اجاره‌بها را فقط به شخص مالک پرداخت کند و پرداخت اجاره‌بها به هر شخصی غیر از مالک، وجاهت قانونی ندارد.

 

موجر درباره تصرفات مستاجر پس از پایان قرارداد، فقط مستحق دریافت اجرت‌المثل با جلب نظر کارشناس است و حق مطالبه خسارت ناشی از تاخیر در تخلیه طبق توافق طرفین را ندارد.

 

در صورت تغییر مالک، استحقاق مالک جدید نسبت به اجرت‌المثل بر مبنای زمان تحقق مالکیت او، مبنای محاسبه خواهد بود.

 

 

 

اجور معوقه به معنی اجاره‌بهای مکان استیجاری است که مستاجر، آن را پرداخت نکرده است. اجور، جمع اجاره بوده و معوقه به معنای به تعویق افتاده است.

 

در صورت پرداخت نکردن اجاره‌بها و به تعویق افتادن آن، موجر می‌تواند در دادخواست حقوقی، مستاجر را ملزم به پرداخت اجاره‌بهای عقب افتاده کند که پس از صدور رأی و انجام مراحل اجرایی، قابل وصول است. میزان اجاره‌بهای قید شده در قرارداد اجاره را اجرت‌المسمی می‌نامند.

 

 

اجور معوقه، مجموع مبالغ اجاره بهایی است که از سوی مستاجر در زمان انتفاع وی از ملک و تصرف ملک از سوی او، پرداخت نشده است. در صورتی که تصرف مستاجر بر ملک بیش از زمان مقرر در اجاره‌نامه و بدون اذن موجر ادامه پیدا کند، موجر می‌تواند علاوه بر مطالبه اجور معوقه به مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف، بابت مدت زمان انتفاع از ملک در مهلت انقضا یافته قرارداد نیز اقدام کند.

 

 

دعوای مطالبه اجاره‌بها و مطالبه اجرت‌المثل با یکدیگر تفاوت دارند. مطالبه اجور معوقه در زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر تنظیم شده است و مستاجر اجاره‌بهای مقرر در اجاره‌نامه را پرداخت نکرده باشد، اما دعوای مطالبه اجرت‌المثل، زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره، موجود نباشد یا مدت آن منقضی شده است یا تصرفات به‌صورت غصبی و بدون اجازه یا موافقت مالک باشد.

 

 

ماده ۴۹۰ قانون مدنی به موجر این حق را داده است که در صورت امتناع مستاجر از پرداخت اجاره‌بها، بابت تصرف عین مستاجره، جهت فسخ قرارداد اجاره و درخواست حکم تخلیه ملک اقدام کند. امروز، مطالبه اجور معوقه طبق قوانین روابط مستاجر و موجر باید بنابر تشریفات مشخصی انجام شود و به‌صورت فوری، قابل مطالبه نیست.

 

 

مطالبه اجور معوقه بسته به مبلغ مورد درخواست، قابل طرح در شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی است. دادگاه صالح، جهت رسیدگی به این دعوا نیز با توجه به خواسته تقدیم شده مشخص می‌شود.

 

یعنی در صورتی که مبلغ اجاره‌بهای مورد مطالبه تا مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، نهاد صالح رسیدگی به پرونده است و در صورتی که بهای خواسته شده بیش از ۲۰۰ میلیون ریال باشد، دادگاه عمومی محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به شکایت را دارد.

 

 

پس از صدور رأی مبنی بر محکومیت مستاجر، اجراییه صادر می‌شود و می‌توان با معرفی اموال مستاجر و توقیف آن، مبلغ مورد نظر را دریافت کرد، اما اگر اموالی از مستأجر شناسایی نشود، می‌توان او را جلب کرد.

 

همچنین، اگر مستاجر در زمان قرارداد، مبلغی را به عنوان ودیعه نزد موجر سپرده باشد، دادگاه پس از کسر ضرر و زیان موجر و اجور معوقه از مبلغ ودیعه، باقی مانده مبلغ را به مستاجر باز می‌گرداند. در صورت پرداخت نکردن اجاره‌بها موجر با توجه به ماده ۴۹۶ قانون مدنی می‌تواند ادعای فسخ قرارداد را نیز مطرح کند.

 

 

هزینه دادرسی دعاوی اجاره‌بها طبق تعرفه بر اساس میزان اجاره بهایی که مطالبه شده، به دادگستری پرداخت می‌شود. پس از صدور رای به نفع مؤجر و محکومیت مستاجر، موجر می‌تواند این هزینه را از مستاجر مطالبه کند.

 

 

اظهارنامه به این معنی است که موجر می‌تواند قبل از تقدیم دادخواست به دادگاه، با ارسال اظهارنامه به طرفیت مستاجر و شرح آن‌چه که از او مطالبه دارد، به مستاجر اعلام کند. در اصل اظهارنامه به معنی اعلام خواسته موجر به مستاجر است و به معنای طرح دعوی بابت مطالبه اجاره معوقه نیست.

 

 

خیر. در صورت پرداخت نکردن اجاره‌بها از سوی مستاجر، مبلغی به عنوان جریمه برای او در قانون در نظر گرفته نشده است. البته به درخواست موجر می‌توان بندی را در قرارداد اضافه کرد که در صورت تاخیر در پرداخت اجاره ماهیانه، موجر می‌تواند مبلغی معادل اجاره‌بها را از ودیعه برداشت کند.

 

 

دعاوی تخلیه و تحویل عین مستاجره در قالب دادخواست حقوقی مطرح می‌شود که می‌تواند به عللی از جمله انقضای مدت اجاره، نیاز شخصی یا تصرفات غیر قانونی از جانب موجر و به طرفیت مستاجر یا متصرف، مطرح شود.

 

 

بله. موجر می‌تواند همزمان با دادخواست مطالبه اجاره معوقه، سایر هزینه‌هایی که بر ذمه مستاجر بوده و او از پرداخت آن خودداری کرده است، مطالبه کند.