پخش زنده
امروز: -
دانستنی‌های قولنامه یا سند موقت ملک
قولنامه یا سند موقت ملک را بیشتر بشناسید.
به گزارش گروه وب‌گردی خبرگزاری صدا و سیما، یکی از مسائل حقوقی مهم در خرید خانه، تنظیم قولنامه یا سند موقت ملک است.
افرادی که قصد خرید خانه در تهران یا شهرستان‌ها را دارند، پس از دیدن و پسندیدن خانه مورد نظر، موافقت خود را به مشاور املاک مربوطه اعلام می‌کنند و مشاور املاک نیز اقدام به نوشتن قراردادی بین خریدار و فروشنده می‌کند که به آن قولنامه می‌گویند. در این قولنامه باید به نحوه انتقال سند و فسخ معامله نیز توجه کرد.
این که قولنامه دقیقاً چیست، نکات حقوقی مهم هنگام تنظیم قولنامه کدام است، برای نوشتن آن به چه نکاتی توجه کرد، انتقال سند چطور انجام می‌شود و شرایط فسخ معامله چیست، موضوعی است که این جا به آن پرداخته شده است.
قولنامه چیست؟
قولنامه نوعی قرارداد اولیه فی‌مابین طرف خریدار و طرف فروشنده است. فروشنده قرار است ملکی را به خریدار واگذار کند و شرایط این واگذاری طی قراردادی به نام قولنامه مشخص می‌شود. واگذاری ممکن است در ازای وجه کاملاً نقد مشتری یا در قالب چند قسط با فاصله‌های زمانی مشخص انجام گیرد.
در قولنامه تمام این جزییات ذکر می‌شوند و اطلاعات مربوط به سند نیز به یادداشت می‌رسد. نکات حقوقی مهم هنگام تنظیم قولنامه باید به اطلاع خریدار و فروشنده برسد.
سپس طرفین معامله آن را امضا کرده و تا وقتی که معامله و انتقال سند و انتقال وجه به صورت کامل انجام نشده، از اعتبار برخوردار است. تنظیم قولنامه، یکی از اصلی‌ترین مسائل حقوقی است که باید درباره آن اطلاعات کافی داشته باشید.
جزییات تنظیم قولنامه یا سند موقت ملک چه مواردی است؟
نخستین و مهم‌ترین بخش در قولنامه مشخصات خریدار، فروشنده و ملک مورد نظری است که قرار است معامله بر سر آن صورت بگیرد.
در این سند همچنین زمان آغاز و پایان معامله ذکر می شود و همچنین طرفین بنا به توافقی که بین خودشان می‌کنند، حقی را برای فسخ معامله در صورت به وجود آمدن شرایط خاص در نظر می‌گیرند.
منظور از شرایط خاص شرایطی است که خریدار یا فروشنده بر طبق آن حق دارند از نظر حقوقی و قانونی معامله را بر هم بزنند.
یکی از این شرایط، مطابقت نداشتن اصل ملک ادعایی از سوی فروشنده با جزییات ثبت شده در سند آن است که در این صورت خریدار حق دارد معامله را فسخ کند. همچنین اگر خریدار مبلغ مربوط به قرارداد را در موعدی که از قبل مقرر شده نپردازد، فروشنده حق اعتراض و فسخ معامله را دارد.
معمولاً در قولنامه‌ها هزینه‌ای را به عنوان ضمانت اجرایی یا خسارت در نظر می‌گیرند که در مواقع لازم از سوی هر کدام از طرفین معامله، به دیگری پرداخت می شود. به این هزینه اصطلاحاً وجه التزام می‌گویند که پایبندی هر دو طرف به معامله را تضمین می‌کند.
هنگام تنظیم قولنامه یا سند موقت ملک به چه نکاتی باید توجه کرد؟
مهم‌ترین نکته‌ای که در خرید خانه به هنگام نوشتن قولنامه هم خریدار و هم فروشنده باید به آن توجه کنند، اعتبار داشتن بنگاه یا مشاور املاکی بوده که قولنامه قرار است آن جا بسته شود.
یکی از مسائل حقوقی مهم آن است که بنگاه املاک باید از اتحادیه مشاورین املاک مجوز رسمی داشته باشد تا صلاحیت تنظیم قولنامه را داشته باشد. این امر به خصوص برای خرید خانه در تهران به عنوان یک شهر بزرگ اهمیت دارد.
اگر این مجوز قانونی وجود نداشته باشد، قولنامه بدون اعتبار حقوقی خواهد بود و در صورت مشکلات احتمالی بعدی نمی‌توان به آن استناد کرد.
مشاور املاک، نقش واسطه بین خریدار و فروشنده را دارد و در صورت وجود هرگونه مشکل در ملک یا در پرداخت هزینه‌ها یا هر مشکل دیگری در زمینه مسائل حقوقی، طرفین به او مراجعه می‌کنند. یکی دیگر از نکاتی که هم خریدار و هم فروشنده باید به آن توجه کنند، همزمانی معامله است.
منظور از همزمانی معامله آن است که طرفین قرارداد قدم به قدم و به صورت همزمان تعهدات خود را اجرایی کنند. طبعاً تا زمانی که کار انتقال سند به صورت کامل انجام نگرفته، خریدار نباید تمام مبلغ معامله را بپردازد؛ همچنین تا زمانی که فروشنده پول خود را به صورت کامل دریافت نکرده، نباید سند را به نام خریدار انتقال دهد.
به موارد زیر هنگام بستن قولنامه یا سند موقت ملک توجه کنید
گاهی ممکن است ملک مورد معامله تحت مالکیت چند تن باشد، در این صورت تمام آنها باید پای معامله حضور داشته باشند یا یک تن به وکالت از همه آنها در معامله حضور یابد. دقت داشته باشید این وکالت باید به صورت محضری در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شده باشد و اصل گواهی آن ارائه شود.
در غیر این صورت هرگونه دستخط یا مهر و امضا یا حتی سربرگ‌های شرکتی، بدون اعتبار قانونی بوده و ممکن است در آینده سبب بروز مشکلاتی شود.
نحوه پرداخت‌ها و واگذاری‌ها در قولنامه به صورت دقیق باید ذکر شود؛ اگر خریدار قرار است چک ارائه کند، باید مشخصات چک به صورت دقیق در قولنامه بیاید و اگر مدارکی مانند اصل سند از سوی فروشنده باید ارائه شود، عنوان آنها در قولنامه باید ثبت شود تا بعداً مسائل حقوقی با مشکل مواجه نشوند.
بنگاه مشاور املاک به هیچ عنوان جانبدار هیچ کدام از طرفین قرارداد نباید باشد و مدارک ارائه شده از سوی فروشنده و چک‌های خریدار نیز باید نزد او به امانت نگاه داشته شود. بنگاه بدون رضایت فروشنده و خریدار حق ندارد که مدارک هر کدام از طرفین را به دیگری ارائه دهد.
در پایان تنظیم قولنامه باید مهر و امضای بنگاه و همچنین امضای طرفین قرارداد وجود داشته باشد. علاوه بر امضای خود طرفین، هرکدام از آنها باید دو تن را به عنوان شاهد به همراه داشته باشند و شاهدان نیز محل مربوطه در قولنامه را امضا کنند.
دقت داشته باشید، قولنامه در سه نسخه نوشته می‌شود که یک نسخه نزد خریدار، یک نسخه نزد فروشنده و نسخه سوم نیز نزد مشاور املاک محفوظ می‌ماند.
هر سه نسخه قولنامه باید دقیقاً مثل هم باشند و هرگونه مغایرت در اطلاعات ثبت شده می‌تواند به ابطال معامله منجر شود. قبل از عقد قولنامه حتماً باید خریدار سند ملک مورد نظر را به رؤیت خود برساند و اطلاعات ثبت شده در قولنامه را با اطلاعات سند اصلی مطابقت دهد.
نکات بالا اگرچه نکات ساده‌ای برای خرید خانه در تهران و شهرستان‌ها هستند، اما رعایت نکردن همین موارد تاکنون منجر به اختلافات زیادی شده است که بعضی از آنها کلاهبرداری و بعضی دیگر اختلافات حقوقی به وجود آمده در خرید خانه ناشی از شفافیت نداشتن قولنامه و بند‌های قرارداد بین طرفین معامله، بوده است.
بنابر این، سعی کنید قبل از تنظیم این سند حتماً به این نکات توجه کنید تا از بروز هرگونه مشکل در آینده جلوگیری کرده باشید.
جمع‌بندی سند موقت ملک
یکی از مسائل حقوقی مهم در خرید خانه، تنظیم قولنامه است.
قولنامه، نوعی قرارداد اولیه فی‌مابین طرف خریدار و طرف فروشنده است. فروشنده قرار است ملکی را به خریدار واگذار کند و شرایط این واگذاری طی قراردادی به نام قولنامه مشخص می‌شود.
در قولنامه، تمام این جزییات ذکر می شوند و اطلاعات مربوط به سند نیز به یادداشت می‌رسد. نکات حقوقی مهم هنگام تنظیم قولنامه باید به اطلاع خریدار و فروشنده برسد.
نخستین و مهم‌ترین بخش در قولنامه مشخصات خریدار، فروشنده و ملک مورد نظری است که قرار است معامله بر سر آن صورت بگیرد.
معمولاً در قولنامه‌ها هزینه‌ای را به عنوان ضمانت اجرایی یا خسارت در نظر می‌گیرند که در مواقع لازم از سوی هر کدام از طرفین معامله، به دیگری پرداخت می شود. به این هزینه اصطلاحاً وجه التزام می‌گویند که پایبندی هر دو طرف به معامله را تضمین می‌کند.
مهم‌ترین نکته‌ای که در خرید خانه به هنگام نوشتن قولنامه هم خریدار و هم فروشنده باید به آن توجه کنند، اعتبار داشتن بنگاه یا مشاور املاکی است که قولنامه قرار است آن‌جا بسته شود.
منظور از همزمانی معامله آن است که طرفین قرارداد، قدم به قدم و به صورت همزمان، تعهدات خود را اجرایی کنند.
نظر شما