دلایل رهاشدگی قیمت گذاری مسکن

به گزارش سرویس پژوهش خبرگزاری صدا وسیما: افزایش سرسام آور قیمت مسکن یکی از مباحث پرچالش یک سال اخیر است. این روز‌ها تعجب کردن از صعود چندین برابری قیمت خریدوفروش و حتی نرخ اجاره املاک، موضوعی متداوال محسوب می‌شود؛ بطوری که اکنون قیمت گذاری مسکن دربرخی مناطق پایتخت تا ۱۹۰ میلیون تومان در هرمتر مربع رسیده است.

دفتر اقتصاد و مسکن وزارت راه و شهرسازی در آخرین آمار خود درابتدای سال ۱۳۹۹ اعلام کرد قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت از مردادماه سال ۱۳۹۲ تا ۹۹، فقط ظرف مدت ۷ سال با افزایش ۶.۳ برابری به رقم ۲۱ میلیون تومان رسیده است. این در حالیست که امسال این وزراتخانه از تحولات بازار مسکن گزارشی منتشر نکرد و دلیل این اقدام را زمانبر بودن تهیه گزارش و تجزیه و تحلیل‌های آماری اعلام کرد.

در همین حال بانک مرکزی آذر ماه سال ۱۳۹۹ با انتشار گزارشی تحلیلی درباره تحولات بازار مسکن اعلام کرد قیمت یک مترمربع واحد مسکونی معامله شده در تهران نسبت به آذرماه سال ۹۸، ۹۸.۹ درصد افزایش یافته است. شاخص اجاره بهای مسکن در شهر تهران نیز نشان از افزایش ۲۹.۴ درصدی نسبت به آبان و ۳۲.۴ درصد نسبت به آذر سال ۹۸ دارد.

رشد نجومی قیمت‌های مسکن درحالیست که درهمین یک سال گذشته، مسئولان پیوسته از طرح‌هایی رونمایی کرده یا سیاست‌هایی را به اجرا گذاشته اند که نشان از اراده متولیان امر برای کنترل قیمت‌ها دارد. طرح اقدام ملی مسکن، سرعت بخشی به تکمیل و تحویل واحد‌های مسکن مهر، بازنگری در طرح جامع مسکن با هدف تدوین طرح جامع مسکن در افق ۱۴۱۰ و احیا و فعال سازی صندوق‌های زمین و ساختمان ازجمله این اقدام هاست و برای اجرای آن‌ها علاوه بر طرفیت بخش خصوصی از ظرفیت‌های ستاد اجرایی فرمان امام (ره)، شرکت توسعه مسکن، نیرو‌های مسلح و تمامی دستگاه‌ها استفاده شده است.

از آنجا که رشد نقدینگی و انتظارات تورمی، دلیل اصلی افزایش قیمت مسکن اعلام شده است. کارشناسان، تعیین قیمت کارشناسی مناطق مختلف را راهی برای ثبات قیمت‌ها در بازار مسکن می‌دانند. به گفته مدیر بخش فنی اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران، راه‌حل کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن مشخص و تجربه شده است. محمدرضا رحمانی می‌گوید: در برخی کشور‌ها دولت‌ها قیمت مبنای کارشناسی خانه‌ها را در مناطق مختلف تعیین می‌کنند؛ به این ترتیب تکلیف خریدار و سازنده و همه عوامل موثر در فرآیند مسکن مشخص است و کسی اجازه افزایش قیمت‌ها را ندارد. ولی در حال حاضر در کشور ما منشاء قیمت‌گذاری معلوم نیست و با این رها شدگی در بازار مسکن، هر کسی اعم از مالک و سازنده و. امکان و اختیار ایجاد موج و تنش را دارد.

بنگاهی‌هایی که خود سازنده اند
با راه اندازی سامانه جامع املاک و اسکان، فرایند تکمیل اطلاعات این سامانه از چند ماه گذشته روندی اجرایی یافته و پیامک‌هایی هم برای مالکان دارای بیش از یک واحد مسکونی ارسال شده؛ همزمان با این اقدام، تلاش‌ها برای اجرایی کردن قانون مالیات بر خانه‌های خالی نیز سرعت گرفته است. به این ترتیب پیش بینی برخی کارشناسان این بود که کاهش قیمت مسکن محقق می‌شود، اما اینگونه نشد و حالا باید پرسید چرا؟

چرا با وجودی که گاه و بی گاه بسته‌ها و طرح‌هایی برای ساماندهی بازار مسکن ارایه می‌شود این طرح‌ها یا عملی نمی‌شود و یا اقدام‌ها برای کنترل اوضاع بی تاثیر می‌ماند! چرا؟

چرا با وجود عواملی همچون کاهش قدرت خرید خانوار به‌واسطه افزایش بیش از حد قیمت و اشباع قیمت گذاری در بازار مسکن، کاهش قدرت پوشش دهی تسهیلات خرید مسکن، رشد قابل‌توجه قیمت در ماه‌های گذشته، اجرای برنامه‌های تولید مسکن در قالب طرح اقدام ملی مسکن و تحویل مسکن مهر و ثبات نسبی نرخ ارز که از جمله عواملی هستند که می‌توانند زمینه ثبات قیمت مسکن را رقم بزنند، روند تحولات مسکن ناخوشایند است؟

اگر چه پاسخ به این سوال‌ها مستلزم ورود جدی مراکز مطالعاتی و پژوهشی و حتی پیگیری‌های فرایند مدار رسانه‌ها از مسئولان و کارشناسان حوزه مسکن است، اما در کنار همه علت‌هایی که می‌توانند در پاسخ به این سوال تعیین کننده باشند، شاید لازم باشد بطور مشخص درباره نقش دلال‌ها و واسطه گری در مهار ناپذیر کردن قیمت مسکن، تحقیق بیشتری صورت بگیرد. چرا که کم نیستند بنگاه‌های معاملات مسکنی که خود سازنده نیز هستند و در شرایطی که مردم همچنان در شوک قیمت‌های اعلام شده توسط مشاوران املاک فرو رفته‌اند، این مشاوران اغلب با گفتن این جمله که من خودم سازنده هستم و آیا شما می‌دانید قیمت آهن‌آلات چقدر افزایش پیدا کرده؟ یا گچ چقدر گران شده؟ به توجیه مبلغ اعلام شدۀ خود می‌پردازند؛ حال آنکه بررسی افزایش قیمت مصالح ساختمانی در سال ۹۹ مشخص می‌کند، تنها ۴ درصد از افزایش قیمت ۸۰ درصدی مسکن در همان سال، مرتبط با افزایش قیمت مصالح ساختمانی است و این بازار بیش از هر عامل دیگری، از حضور تقاضا‌های سرمایه‌ای و جولان سوداگران متاثر بوده است.

این روز‌ها همچنین مشاهده برخی آگهی‌های استخدام نیروی مبتدی در بنگاه‌های املاک زنجیره‌ای و بزرگ با وعده درآمد‌های چند میلیونی، اهمیت نظارت بر بنگاه‌های املاک و واسطه‌های بازار مسکن را دو چندان می‌کند.

بویژه اینکه کم نیستند شمار بنگاه‌هایی که گردانندگان اصلی آن‌ها، سازندگان کلان یا همان انبوه سازان بازار مسکن هستند. ازاین رو در شرایط فعلی که سازنده‌ها و بنگاه‌ها، نبض قیمت گذاری املاک را در دست دارند شاید پاسخ دادن به این سوال که چرا همزمان با اجرای سیاست راه اندازی سامانه املاک و اسکان و قانون مالیات بر خانه‌های خالی با افزایش‌های سرسام آور قیمت مسکن مواجه می‌شویم، چندان هم دشوار نباشد.

با وجود این واقعیت‌های تلخ، حال که در آغاز کار دولت سیزدهم قرار داریم و با توجه به در اولویت قرار داشتن حل مشکل مسکن در برنامه‌های دولت جدید، امید می‌رود در روز‌های آینده شاهد خبر‌های خوشی در کنترل روند تحولات قیمت در بازار مسکن باشیم.
منابع
• پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی http://news.mrud.ir/news/۹۱۲۰۱
• پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی http://news.mrud.ir/news/۸۸۱۷۱
• پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی http://news.mrud.ir/news/۸۷۸۸۸
• پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی http://news.mrud.ir/news/۸۵۷۷۴
• خبرگزاری فارس https://www.farsnews.ir/news/۱۳۹۹۰۵۱۳۰۰۱۰۱۱