نکات حقوقی مهم درباره معامله‌ املاک‌ وکالتی و وراثتی

به گزارش گروه وبگردی خبرگزاری صدا و سیما، اگر چه راهنمایی و صحت معامله باید از طرف مشاور املاک تأیید شود. اما دانستن این مطالب حقوقی نیز می­‌تواند به پیشرفت معامله با دقت بیشتری کمک کرد. برای آگاهی از نکات حقوقی املاک وراثتی می‌­توان به موارد زیر رجوع کرد:
املاک موروثی در حقیقت اموالی هستند که مالک آن فوت شده است و ملک به ورثه­ او ارث رسیده است. طبق قانون مدنی، وراث مالکیت مشاع نسبت به همه­ اموال به جای مانده از متوفی را دارند. یعنی تمامی وراث در جز جز اموال شریک هستند.

چند نکته در مورد معامله ملک موروثی
اطمینان از اینکه سند مالکیت به نام شخص متوفی بوده و مشخصات مالک روی سند مشخص است و نقل انتقالات نیز قابل مشاهده ­باشند.

مهم‌­ترین سند ملک‌­های وراثتی گواهی انحصار وراثت است. باید صحت گواهی انحصار وراثت قبل ازمعامله برای خریدار محرز شود و همگی وراث از این معامله ابراز رضایت داشته باشند. گاهی بعضی از وراث حاضر به فروش سهم الارث خود هستند، اما برخی دیگر از وراث اجازه فروش ملک را نمی‌­دهند. در این صورت خریدار قادر به تصرف ملک نخواهد بود.


گاهی فرد متوفی در وصیتنامه ذکر کرده که قسمتی از ملک به نفع شخصی خاص و یا امور خیریه صرف شود. این موضوع و تذکرات وصیتنامه در برگه گواهی انحصار وراثت ذکر شده است. خریدار باید با دقت گواهی انحصار وراثت و تمامی تذکرات آن را مورد توجه قرار دهد.

اگر چندین ورثه وجود داشته باشد در هنگام تنظیم مبایعه‌­نامه باید همه‌ی آن‌ها حضور داشته باشند و زیر مبایعه‌­نامه را امضا کنند. در صورت غیبت یکی از وراث باید وکیل او در زمان تنظیم مبایعه‌­نامه و قرارداد حضور پیدا کند. اگر هم قسمتی از ملک به نفع شخص دیگری وصیت شده باشد. فرد مورد نظر نیز باید در هنگام تنظیم مبایعه‌­نامه حضور داشته باشد.

اظهارنامه مالیاتی بر ارث
بر اساس قانون مدنی ایران، وراث موظف می­باشند که حداکثر ۶ ماه پس از تاریخ فوت، اظهار نامه مالیات بر ارث را تکمیل نمایند. برای این منظور باید لیست تمام دارایی­‌ها و اموال و واجبات از قبیل: زکات و مالیات فرد متوفی ذکر شود. میزان مالیات خریدار می‌­تواند گواهی پرداخت مالیات یا برگه­ تسویه مالیات بر ارث را بررسی نماید تا از وضعیت مالیاتی ملک اطلاع پیدا کند.

بهتر است از تمامی مدارک و مستندات قرارداد قبل از حضور در دفترخانه کپی گرفته شده و نزد خریدار نگه­داری شود. چنانچه اختلافی بین وراث یا وراث و خریدار ایجاد شد می‌­توان به مراجع قضایی مراجعه کرد. البته رونوشت و مدارک زمانی لازم است که که وراث از تعهدات خود سرباز بزنند و بهتر است قبل از تنظیم سند رسمی این رونوشت‌­ها تهیه و نگهداری شود.

آگاهی حقوقی از معاملات ملک وکالتی
معاملات املاک به خودی خود خطرات زیادی دارند و عدم آگاهی از مسائل حقوقی ملک می‌­تواند بر این خطرات دامن بزند. از طرفی انواع قرارداد از جمله معامله با افرادی که تنها وکالت فروش دارند ماننداملاک بدون سند، نیاز به توجه و حساسیت بیشتری دارند برای اطلاع دقیق از نکات حقوقی و چگونگی انجام معاملات ملکی وکالتی می‌­توان به موارد حقوقی زیر اشاره کرد

خریدارباید از صحت وکالتنامه اطمینان حاصل کند. برای این منظور می­توان اصالت برگه وکالتنامه را از دفترخانه صادر کننده وکالتنامه استعلام کرد.

وکالتنامه را باید از نظر محدودیت زمانی بررسی کرد. وکالتنامه نباید دارای محدودیت زمانی برای یک مدت کوتاه یا منقضی شده باشد. از معامله با افرادی با وکالتنامه­‌هایی که صراحتا معامله ملک در آن مشخص نشده می‌باید خودداری کرد.

اگر موکلان چند نفر و ملک وراثتی است و یا شریکی وجود دارد از انجام چنین معامله‌ه­ای خودداری کنید. چرا که باید همه وراث یا شرکا حضور داشته باشند. املاکی که در رهن بانک باشد معمولا صلح می‌­شوند و سند به صورت رسمی منتقل می‌­شود. چرا که بدون تأییدیه بانک نمی‌­توان معامله کرد.

– گاهی وکالتنامه از روی یک وکالتنامه دیگر صادر شده است. باید وکالتنامه را بررسی کرد تا همان اختیارات لازم برای معامله ملک را داشته باشد و اختیارات لازم به وکیل منتقل شده باشد.

ضرورت آگاهی موارد زیر در معاملات ملکی وکالتی:
اگر ملکی نوساز باشد ممکن است به خاطر بدهی­ مالیاتی، معامله چنین ملکی به صرفه‌ی خریدار ­نباشد. همچنین گاهی به دلیل نداشتن فرصت کافی مجبور به انتقال ملک بدون سند و با وکالتنامه می‌­باشد.

وقتی ملکی به صورت وکالتی فروخته می‌­شود در حقیقت خریدار خود را از منصوبات و ملزومات ملک محروم کرده. مواردی، چون استعلام ثبت، پرداخت مالیات، و هزینه‌های شهرداری. بنابراین اگر از میزان بدهی‌­های فروشنده مطلع نیستید، بهتر است از ادامه­ این معامله صرفنظر شود.

توصیه دیگر به خریدار درباره خرید ملک وکالتی این است که اگر ملک دارای وام مشارکت در ساخت می­‌باشد و هنوز آن وام پرداخت نشده است از معامله‌­ی وکالتی آن ملک بپرهیزید. چرا که باید تمام هزینه­‌های ملک پرداخته شود تا ایجاد مشکل نکن