افزایش شاخص اجاره بهای مسکن خانوار‌های شهری

مهندس ظفریاری

بازار مسکن در سال 1401 و راهکار برون رفت
مهندس ظفریاری میگوید
انچه که بیان میشود نظر شخصی بنده است انچه در بازار 1401 پیش بینی میشود افزایش 30 تا 50 درصدری قیمت املاک برای خرید و فروش املاک که در نهایت ( چون قیمت اجاره هر خانه براساس ارزش ان مشخص و محاسبه میشود برای خانه مسکونی یک ششم تا یک هشتم و برای املاک تجاری یک هشتم تا یک دهم میشود رهن کامل یکسال آن این فرمول هست که 90 درصد مشاور املاک ان را رعایت می کنند ولی از نظر علمی توانایی بیان محاسبه آن را ندارند به مشتری و همه فکر میکنند مشاور املاک باعث گرانی هستند ) ولی انچه مشخص است چرا افزایش قیمت؟ چون با توجه به اینکه در سال 1401 افزایش دستمزدها 30 تا 50 درصد و بیشتر میباشد در نتیجه تولید کنند ،کارخانه و حتی حمل کننده و درنهایت مغازه دارد و… و قیمت محصول نهایی خود را باید افزایش بدهد تا این هزینه ها جدید را جبران کنند( یعنی همه دنبال منفعت و سود برای امرار معاش هستند) حالا هزینه افزایش تعرفه و .. جای خود را دارد . در نهایت قیمت مصالح و لوازم افزایش و در نهایت قیمت ساخت هر متر افزایش پیدا میکند( در سال 1400 هزینه ساخت خانه متر تقریبا از 4 تا 10 ولی در سال 1401 از 7 م تا 15م ) حالا این افزایش قیمت باعث افزایش قیمت نهایی خانه میشود( آنچه مشخص است بازاراز نظر تعداد مشتری و تعداد معاملات راکد و کم است ولی قیمت ها رشد خود را دارند حالا این وسط عدم کاهش قدرت خرید و.. هم وجود دارد ) و در نتیجه مالک هم براساس فرمول یک هشتم وارزش ملک خود اجاره افزایش پیدا می دهد ولی در منطقه متوسط از 40 تا100 درصد و در منطقه مرفه و اعیان نشین از 100 تا 300 درصد ( چرا رشد قیمت اجاره بها منطقه مختلف متفاوت است چون ارزش افزوده املاک در منطقه مرفه بیشتر از منظقه متوسط است همیشه و بازده مالی بهتری دارد) اما اگر اتفاقاتی دیگر در بازارهای مثل ارز و بنزین و… بیوفت این رشد حتما جهشی و حتی تا 6 و 10 برابر هم می تواند اتفاق بیوفتد.
اما راهکار برای ساماندهی به این رشد قیمت چیست، آنچه بنده مهندس ظفریاری طی تحقیق و بررسی در بازار مسکن مشهد مطلع شدم ، که بنده و هیچ فردی نمی تواند این رشد قیمتی را متوقف کند ، آن هم در کوتاه مدت تنها کاری که میشود کرد کاهش سرعت افزایش قیمت است یعنی بین مینیموم و ماکزیمم افزایش قیمت ما مینیموم را انتخاب و به مردم اطلاع دهیم( یعنی باید اتحادیه املاک هر شهر و اداره ثبت و شهرداری و سایر مراجعه مرتبط در هر محله از هر شهر ایران، تمام متصدی املاک آن منطقه را در هر فصل در مکانی دعوت کنند و یا از طریق شبکه مجازی ، جهت مشورت و اعلام قیمت محله (بهار تابستان، پاییز و زمستان در سال 4 جلسه برگزار کنند) و قیمت نهایی اول زمین خالی آن محله و خانه نوساز آن محله منطقه و فرمول محاسبه اجاره یک هشتم را و… در نهایت مینیموم قیمت ،یعنی این موارد را با نظر متصدیان املاک محله و کارشناسان این حوزه انتخاب و تعرفه و ملاک قرار بدهند وبه تمام مردم هم اطلاع بدهند ( این کار 100 درصد عملی است ولی هیچ کس و ارگانی رقبتی جهت انجام آن ندارد فقط با صدور مصوبه کاغذی که هیچ مسئول و هزینه مالی جهت اجرای آن وجود ندارد، بسنده میکنند، البته راهکار دوم هم و بلند مدت این است که شهرداری هر شهر باید وظیفه اصلی خود یعنی تامین زمین تفکیک شده در نقشه گسترش شهر وساخت مسکن برای مردم را انجام بدهند ونه ساخت المان عجچیب قریب و پوستر و فضای سبز و بحث جریمه تخلفات و …استفاده از شرکتهای انبو سازه بزرگ و یا واگذاری زمین تفکیک شده به مردم فاقد مسکن و کاهش وتعرفه ساخت و نظارت و سرعت در صدور مجوز و ثبات قیمت مصالح در نهایت مسکن و خانه تنها کالای هستد که هیچ کشوری یک شب نمی تواند بخرد و بسازد نیاز به برنامه ریزی و سیاسیت گذاری و مدیریت دقیق در اجرای آن است و جزء اولین نیازهر موجودی مسکن است ( در ÷یشتر موارد این رو خودم به عینیت دیدم که یک بچه کوچک خانوده مستاجر هم نسبت به خانه خود که زندگی میکند احساس مالکیت دارد حتی اگر آن خانه اجاره باشد واو نداند ).
امیدوار مطالب مفید باشد