زخم کهنه مشاوران املاک برتن شهروندان دردادگاه‌ها

به گزارش خبرگزاری صداوسیما مرکز قزوین، بررسی‌های نشان می دهد حدود ۵۰ درصد پرونده‌های مطرحه در محاکم قضایی به ویژه در استان هایی مانند قزوین مربوط به دعاوی حوزه معاملات املاک است. این آمار نشان می‌دهد که متصدیان بنگاه‌های مشاوران املاک در تشکیل و افزایش ورودی پرونده به محاکم قضایی نقش زیادی دارند.
لذا افزایش نظارت‌ها، برخورد قانونی با تخلفات و ارائه راهکار قانونی برای جلوگیری از وقوع جرائم و تشکیل پرونده‌های این چنینی ضروری است .
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران استان قزوین می گوید: وقوع عقد بیع با سند عادی و یک برگ قولنامه و عدم اطلاع از مالکیت رسمی اشخاص و نوع کاربری ملک و اینکه در محدوده‌ طرح تفصیلی شهر یا طرح هادی روستا قرار دارد و یا خیر، قطعا مشکلات زیادی را به دنبال خواهد داشت که موجب انباشت پرونده در محاکم قضایی می شود .
علیرضا طاهری می افزاید: باید طرح تعهد بیع در بنگاه‌های املاک اجرا گردد و قرارداد متعهد به بیع تنظیم و طرفین معامله به دفاتر ثبت اسناد رسمی معرفی شوند، زیرا مشاور املاک یک مشاور و عامل است و عقود و خرید و فروش پیچیدگی خاص خود را دارد.

ضرورت ساماندهی مشاوران املاک
بنگاه‌های معاملات املاک به علت ناآشنایی متصدیان آن با مسایل حقوقی برای دستگاه قضا تولید پرونده می‌کنند و شهروندان را نیز به دردسر می‌اندازند.
معاون پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان قزوین می گوید: ساماندهی دفاتر مشاوران املاک نقش به سزایی در پیشگیری از وقوع جرم و کاهش پرونده های ورودی به دستگاه قضایی دارد.
به گفته علی فولیان؛ با توجه به این موضوع، طرح ساماندهی بنگاه های معاملات املاک را برای اولین بار در استان قزوین با همکاری دستگاه های اجرایی پیگیری کردیم و ۱۶۰ بازدید صورت گرفت و ۵۷ اخطار، ۶۰ تذکر صادر و ۲۲ پلمپ دفاتر مشاوران املاک انجام شد.
فولیان با اشاره به جرایم بنگاه‌های املاک، اضافه می کند: فروش اموال غیر، خرد کردن اراضی، جعل، انجام معاملات صوری، خیانت در امانت، فعالیت بدون پروانه، جابه جایی مجوز کسب، حضور نداشتن صاحب مجوز، مشکلات مربوط به نحوه قراردادها و دریافت مبلغ کمیسیون خلاف مقررات از جمله این تخلفات و جرایم است که به علت  فقدان نظارت متولیان صورت می گیرد.
او می گوید: دو هزار و ۵۱۸ واحد بنگاه املاک در قزوین مجوز دریافت کرده‌اند که فعالیت برخی از آنها زمینه ساز وقوع جرم است و یک سوم دیگر دفاتر املاک در شهرستان قزوین، فاقد پروانه هستند.
معاون پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان می افزاید: قطعا یکی از ماموریت های بسیار مهم دستگاه قضا پیشگیری از وقوع جرم است اما این مهم به تنهایی از عهده قوه قضاییه برنمی آید. 
فولیان اضافه می کند: یکی از دعاوی پرتکرار دستگاه قضا که تمامی حوزه ها را درگیر کرده، اسناد عادی است که در بنگاه های املاک تنظیم می شود.

اسناد عادی و دستنویس بستر افزایش پرونده‌‏ها
نبود امکان رصد و نظارت بر اسناد عادی و دستنویس از یک سو و اعتبار آن در نزد محاکم قضایی و ادارات و مراجع دولتی از سوی دیگر، از جمله عواملی هستند که اسناد عادی و دستنویس را به ماشین تولید پرونده قضایی تبدیل کرده است.
حجم بالای ورودی پرونده به دادگاه ها یکی از معضلات اصلی دستگاه قضایی است که منجر به مسائلی مانند اطاله دادرسی، کاهش اتقان آرای دادگاه‎ها، نارضایتی مردم و... شده ‏است.
در صورت عدم توجه به ریشه های ایجاد اختلاف و پرونده در کشور، با توجه به روند افزایش حجم پرونده ‏های ورودی به دادگاه‏ها و دو برابر شدن پرونده ‏ها در دادگاه ‏ها به علت درخواست های تجدیدنظر و همچنین اطاله دادرسی موجود در فرایند رسیدگی، دستگاه قضایی در سال‏های آینده با بحران حجم پرونده قضایی مواجه خواهد شد که بخش اعظمی از ظرفیت قوه قضائیه را درگیر خواهد کرد .
با استناد به اظهارات مسئولین درصد بالایی از پرونده‌های ورودی به دستگاه قضایی مرتبط با حوزه ملک و مالکیت است که عمده آن‏ها ریشه در اسناد عادی دارد. 
بگفته مسئولان قضایی و سازمان ثبت اسناد و املاک منشا حداقل 50 درصد از پرونده‌های حقوقی در کشور  معاملات عادی و اختلافات مالی  است. 
در همین خصوص طاهری رئیس کانون سردفتران و دفتریاران قزوین می گوید: بالغ بر 90 درصد دعاوی املاک، مستند به سند عادی  است بنابراین عمده دعاوی ملکی ریشه در اسناد عادی دارد.
طاهری می افزاید: لذا باید دایره اسناد عادی را به شدت محدود کرد، چون اگر یک فردی با یک سند عادی خانه یا ماشینی را به شما بفروشد چگونه می خواهید متوجه شوید که همان خانه یا اتومبیل را به فرد دیگری نفروخته است؟ طبیعتا در این موارد احتمال تخلف و تقلب خیلی زیاد می شود.

علت اعتبار اسناد عادی
چرا اسناد عادی و دستنویس با وجود چنین تبعاتی هنوز در بین مردم اعتبار و رواج دارند؟
وی در تشریح علت رواج اسناد عادی و دستنویس در مقایسه با اسناد رسمی اضافه می کند: «ماده 22 قانون ثبت تصویب شده و بر این اساس مالک شخصی است که ملک یا ... در دفاتر اسناد رسمی به نامش ثبت شده باشد یا در مواد 46 و 47 بیان شده هر نقل و انتقال و تصمیماتی که نیاز به سند دارد، باید رسمی باشد، ولی از طرف دیگر به قولنامه‌ها اعتبار می دهیم». شورای نگهبان نیز با تخصیصیه‌ی شرعی بر مواد 22 و 48 قانون ثبت، عملاً امکان ابطال اسناد رسمی را با اسناد عادی فراهم کرده است.
ماده 62 احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور نیز که در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسیده دادگاه‏ها را ملزم نموده است اسناد عادی شرعی را نسبت به شخص ثالث (حتی دارنده سند رسمی) معتبر بدانند. این سطح از اعتبار برای اسناد عادی در حالی است که این اسناد به علت این که توسط حاکمیت قابل رصد و نظارت نیست، محملی برای انواع جرائم شده و زمینه را برای ایجاد اختلافات و دعاوی فراهم کرده است. علاوه بر این، اسناد عادی به واسطه ایجاد امکان انجام معاملات معارض بر روی اموال غیر منقول و فروش مال غیر، تزلزل حقوق مالکیت، کلاهبرداری و زمین خواری را نیز به دنبال داشته است.
علت عدم تمایل به ثبت رسمی و همچنین اعتبار اسناد عادی بین مردم و به تبع آن رواج روز افزون اسناد عادی، اعتبار آن‏ها نزد حاکمیت است و این در حالی است که بخش عظیمی از بودجه کشور صرف توسعه ثبت رسمی و اجرای طرح کاداستر می‏شود و بعضا کاهش بودجه در این بخش با انتقاد جدی مواجه می‏شود. قابل ذکر است که شرط اولیه رجوع مردم به ثبت رسمی، بی اعتبار شدن اسناد عادی در نزد حاکمیت است تا بدین طریق مردم ضرورت ثبت رسمی را درک کنند و گرنه اگر تمام بودجه قوه قضائیه و دولت نیز صرف توسعه دفاتر اسناد رسمی شود هم نمی‏تواند اسناد عادی را ریشه ‏کن کند.
رییس کانون سردفتران و دفتریاران قزوین می گوید: با توجه به فعالیت دفاتر زیر نظر قوه قضاییه و با نظر به اشراف رییس قوه قضاییه بر دفاتر اسناد رسمی باید گفت که این دفاتر می‌توانند بازویی بسیار قوی برای دستگاه قضایی باشند و اقدامات محوله از سوی قوه قضاییه را نیز به نحو احسن اجرایی کنند.

ناآگاهی افراد از مزایای اسناد رسمی
طاهری در پاسخ به این پرسش که چرا بسیاری از افراد هنوز تمایل چندانی برای مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ثبت رسمی اسناد ندارند؟ می افزاید: به نظر می‌رسد که این افراد هنوز به مزایا و ویژگی‌های سندرسمی آگاه نیستند. همچنین می‌توان گفت که شاید کوتاهی از ما بوده است که در این زمینه اطلاع‌رسانی لازم را انجام نداده ایم .
وی با بیان اینکه در صورت تشکیل یک سند عادی، این احتمال وجود دارد که یک فرد ، سال‌ها دوندگی داشته باشد تا به حق خود برسد و  شلوغی دادگاه‌ها نوبت‌های طولانی رسیدگی و هزینه‌های دادرسی را هم نباید نادیده گرفت .
رییس کانون سردفتران و دفتریاران اضافه می کند: در صورتی که مردم هزینه اندکی را برای تنظیم اسناد رسمی متحمل شوند، به طور قطع بهتر از این است که هزینه‌های گزافی را برای گرفتن وکیل و هزینه‌های دادرسی متقبل شوند که شاید در مواردی هزینه‌ها به 100 برابر نیز افزایش یابد.

کاهش هزینه‌ها، با تنظیم اسناد رسمی
وی در خصوص اینکه بسیاری از مردم تصور می‌کنند در صورت تنظیم اسناد در بنگاه‌ها، متحمل پرداخت هزینه‌های کمتری خواهندشد، می گوید: همانگونه که تاکید گردید منشأ بسیاری از پرونده‌هایی که در دادگستری‌ها با آن مواجه‌ هستیم، تنظیم اسناد عادی در بنگاه‌هاست.
افرادی که قصد تنظیم اسناد عادی و استفاده از آن را دارند، در صورت اطلاع از مزایای اسناد رسمی، دیگر به تنظیم اسناد عادی اقدام نخواهند کرد زیرا افراد در صورت تنظیم اسناد عادی و بروز مشکلات حقوقی ممکن است هزینه بیشتری برای احقاق حق خود صرف کنند.
بنابراین در صورت پرداخت هزینه‌های تنظیم اسناد رسمی به طور حتم در صورت بروز اختلافات احتمالی، دیگر نیازی به پرداخت هزینه‌های بعدی نخواهند بود.

قراردادهای عادی که تحت عنوان بیع شرعی مورد قبول واقع شده، مشکلات و هرج و مرج  ایجاد کرده است و لذا اگر نمایندگان  مجلس شورای اسلامی می خواهند مشکلات مردم کمتر شود و ۵۰ درصد از هزینه‌های دادرسی و وکیل کاهش پیدا کند طرح بازگشت به ماده ۲۲ ثبت را باید در مجلس شورای اسلامی مطرح کنند.
برای حل این مشکلات و کم شدن میزان پرونده‌های قضایی باید به ماده ۲۲ ثبت که در مواد ۴۶ و ۴۷ میگوید هر گونه نقل و انتقال نیاز به سند ثبتی دارد برگردیم چرا که در حال حاضر ۴۰ درصد معاملات ما در جامعه با سند عادی انجام می‌گیرد که همین امر مشکلات زیادی را برای مردم و دستگاه قضا ایجاد کرده است.
معاون پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان یکی دیگر از مشکلات در بخش مشاوران املاک را نداشتن اطلاعات حداقلی حقوقی متصدی آن می داند و می گوید: متاسفانه بسیاری از افراد داخل در املاک چه متصدی، صاحب مجوز، مباشر یا دلال عمدتا فاقد آشنایی های حقوقی هستند و آموزش لازم را ندیده اند که همین موضوع تولید پرونده قضایی می کند و وظیفه ما شناسایی و راهبری آنهاست.
فولیان می افزاید: رویه غلطی میان مشاوران املاک جا افتاده که قبل از صدور مجوز فعالیت خود را آغاز می کنند که تخلف است و با متخلفان برخورد خواهد شد.
او اضافه می کند: این افراد چون علم کافی برای تنظیم سند را ندارند عامل تشکیل پرونده های متعدد در محاکم قضایی اند که باید با نظارت و برخورد قانونی جلوی آنان گرفته شود .

پیشگیری از تخلفات مشاوران املاک با صدور پروانه تخصصی
رییس اتاق اصناف شهرستان قزوین نیز وقوع تخلفات متعدد در دفاتر مشاوران املاک را تایید می کند و می گوید: بخشی از این مشکلات ناشی از بحث های حقوقی است که باید برای رفع آن صدور مجوز مشاوران املاک از سوی سازمان فنی و حرفه ای یا سازمان ثبت اسناد واملاک  صورت گیرد.
محمد فرج زاده ها با اشاره به بازدید از دفاتر مشاوران املاک، می افزاید: از هزار و ۴۶۰ واحد مشاوره املاک در شهرستان، ۸۱ صاحب مجوز برای زنان صادر شده که اصلا در دفتر حضور ندارند  و ۱۶۱ پروانه نیز منقضی شده است.
فرج زاده ها اضافه می کند: براساس ابلاغیه هیات عالی نظارت، پروانه تخصصی مشاوران املاک باید از سوی اداره ثبت اسناد و املاک صادر شود.
رییس اتاق اصناف قزوین درباره ضرورت رعایت حدود و فاصله صنفی میان دفاتر مشاوره املاک به منظور جلوگیری از رشد قارچ گونه آنها، می گوید: مساله رعایت حدود صنفی از سال ۹۲ در قانون نظام صنفی مصوب مجلس شورای اسلامی لغو شد و کمیسیون نظارت استان نیز نمی تواند حدود صنفی را اجرا کند ولی شناسایی واحدهای صنفی املاک برعهده اتحادیه است که باید انجام شود.
وضعیت اقتصادی نامناسب، موجب تخلف برخی مشاوران املاک شده است.
رییس پلیس نظارت بر اماکن عمومی استان قزوین لیستی از تخلفات مشاوران املاک ارایه می کند و می گوید: متاسفانه کاهش تعداد معاملات و انعقاد مبایعه نامه ها در این واحدها بر اثر وضعیت اقتصادی نامناسب موجب شده است که برخی از آنها دست به تخلفات بزنند.
سرهنگ رضا اسماعیل پورمی افزاید: با توجه به وضعیت اقتصادی فعلی، تعداد انعقاد مبایعه نامه ها و معاملات در واحدهای صنفی به شدت کاهش پیدا کرده و وضع اقتصادی مشاوران املاک در سطح پایینی قرار گرفته که همین موضوع باعث افزایش تخلفات در این صنف شده است .
او اضافه می کند: مشکلاتی که در زمینه املاک وجود دارد غالبا چندوجهی است و بررسی مشکلات آنها مستلزم تشکیل کمیسیونی از نهادهای دخیل در موضوع است.
متاسفانه رشد قارچ گونه واحدهای مشاوره املاک و ناآشنایی متصدیان به مسایل حقوقی و مباحث کارشناسی و همچنین وضعیت اقتصادی و درآمدی پایین متصدیان دفاتر مشاور املاک موجب افزایش تخلفات و کلاهبرداری ها موجب دردسر برای شهروندان و ایجاد پرونده برای دستگاه قضا شده است.
بخشی از این مشکل به قصور و بی برنامگی دستگاه های متولی و بخش دیگر به نقص و ابهام قوانین و مقررات باز می گردد که حل این مشکل، عزم همگانی هم مردم و هم مسئولان دستگاه های متولی را می طلبد.

نگارنده: علی صفری الموتی