رهبر : از بخش خصوصی در طرح ساخت مسکن استفاده شود

به گزارش خبرگزاری صداوسیما؛ مهندس ایرج رهبر  رییس انجمن مسکن و انبوه سازان کشور و  دکتر بیت اله ستاریان کارشناس ارشد مسائل مسکن در برنامه صبح و گفت و گو  اجاره بها و وضعیت مستاجران گفتگوکرد.

سوال : در بخش کار و کارگر یکی از اشاراتی که داشتم موضوع مسکن ، موضوع روابط موجر و مستاجر ، موضوع اجاره بها و وضعیت سخت مستاجران در این روزها بود ، می خواهیم مستقلا به این موضوع بپردازیم ، وعده دادم که در مورد کوچ مستاجران به سمت چادرنشینی و بی خانمانی صحبت کنیم.
سوال : آقای ستاریان این که ما یک عنوان در رسانه ها داریم و خیلی هم دست به دست شد ، موضوع کوچ مستاجران به سوی چادرنشینی و بی خانمانی ، این را چطور تفسیر می کنید ؟ چقدر تایید می کنید ، چقدر اصلاحش می کنید؟
ستاریان :قیمت مسکن در طول سال به صورت مرتب سال قبل افزایش داشته یعنی ماهیانه تقریبا میانگین ۷-۸ درصد ما افزایش قیمت داشتیم در طول سال حدود ۷۰ درصد افزایش قیمت خودش را داشته است، طبیعتا این بروزش را برای اجاره در فصل اجاره خودش را نشان می‌دهد، یک دفعه جهش بسیار بالایی را در موقعی که می‌خواهند مستاجرین جابجا بشوند متوجه می‌شوند، لذا یک فردی که مثلا در یک منطقه‌ای از شهرداری زندگی می‌کرده حالا باید برود یک منطقه پایین‌تر یا فضای کوچک‌تر و به همین ترتیب سلسله مراتب همین طور پایین می‌رود تا جایی که در انتها به سمت حاشیه نشینی و کپرنشینی و حتی چادرنشینی سوق پیدا می‌کند. این حالتی است که ما الان داریم می‌بینیم و به شدت هم فاجعه آور هست یعنی شما کسی که در یک منطقه‌ای زندگی می‌کرده و سال قبلش که در آن بوده با فشار بسیار بالایی هر ماهه استرس این که اجاره ماهش را چطور باید پرداخت کند و شاید مثلا ۷-۸ ساعت هم ساعت کاریش را فقط اختصاص می‌دهد برای اجاره و مابقی اش را اضافه کاری می‌کرده برای خورد و خوراک و پوشاک خودش حالا یکدفعه با یک جهشی که هفتاد درصد است روبرو خواهد شد. عملا هم ما دیدیم که در صورت تکلیفی که حتما باید اینقدر باید افزایش پیدا کند و یا موظف کند موجر‌ها را که افزایش را ندهند، عملا صورت نپذیرفته، چون امکان پذیر هم نبوده، وقتی یک کالایی عملا ۷۰ درصد افزایش پیدا می‌کند قطعا تمام عوامل وابسته به آن کالا هم افزایش پیدا خواهد کرد از جمله اجاره است. این است که ما این مشکل را هر سال داریم تذکر می‌دهیم که دوباره سال آینده چنانکه در خود خرید و فروش معاملات مسکن مردم دیگر برایشان در شهر‌ها دست نیافتنی شده خرید مسکن، دارد اجاره هم به همین حالت اتفاق می‌افتد در یک قشر دیگری؛ این غیر قابل قبول هم هست، یعنی هیچ راه و راهکاری هم برایش نمی‌شود تدبیر کرد ضرب العجلی، تنها راهکار آن تولید است که ما این کالایی که کمبود داریم و سالانه یک مقدار.
سوال : به نظرتان با تولید درست می شود یعنی مشکل اجاره بها مشکلمان در حوزه عرضه و تقاضا است و به خاطر کمبود عرضه ، تقاضا بالا رفته یا قیمت این طور است یا نه بحث تورم و ارزش پول ملی است ؟ الان فرض کنیم که ما تولید مسکن داشته باشیم همان 4 میلیون مسکن را هم آماده عرضه کنیم آیا قیمت تمام شده مسکن ما ، آیا آن کسی که ملک خودش را می خواهد اجاره بدهد او هم در همین وضعیت اقتصاد دارد زندگی می کند ، آیا می تواند تاثیر داشته باشد این که ما بگوییم عرضه کنیم ، مگر قرار است چه اتفاقی بیفتد در قیمت تمام شده مسکن ؟
رهبر : من فکر می کنم که یک مقداری باید عمیق تر به مسئله نگاه کنم تا این که شما فرمودید باید یک ریشه ای فکر کنیم ببینم چه کار باید بکنیم ، اولا ما طرح جامع مان طرح جامعه به روز نیست ما برنامه ای برای ساخت مسکن یا استیجاری یا ملکی اصلا نداریم و داشتیم حالا به روز شده هم نیست ، مسئله این است که ما آزمون و خطا خیلی انجام دادیم مثلا فرض کنید که اولا ما می خواهیم بگوییم که چه کار کنیم که تقاضا برای شهرهای پرجمعیت و کلانشهرها کم شود ، می گوییم مهاجرت معکوس درست کنیم ، بیاییم در شهرهای کوچک تر هم اشتغال بوجود بیاوریم و انگیزه بوجود بیاوریم و نگذاریم مهاجرتی که مجبور می شوند مهاجرت کنند برای شغل بوجود بیاوریم این یک مسئله اصلی و کلی است که نیاز به برنامه ریزی و طرح جامع دارد و آمایش سرزمین ، این را نداریم . بعد هم ما مدت هاست برای مسئله استیجاری اصلا برنامه نداریم ، زمان آقای دکتر عبدالعلی زاده یک زمانی اجاره به شرط تملیک یک طرح هایی را داشتند که ناموفق بود و ادامه ندادند و الان ما مسئله استیجار باید دولت کمک کند یعنی الان شما طرح هایی مثل نهضت ملی ، مسکن مهر ، زمین را در اختیار می گذارند که برای افراد واجد شرایط مسکن ارزان قیمت را بدون بهای زمین درست بکنند ، حالا برای مسئله استیجار هم ما باید این برنامه ها داشته باشیم پیشنهادهایی هم ما خودمان به دولت دادیم که برنامه استیجار هم می توانند برقرار بکنند ، منتها برنامه مشخصی نداریم و این ها ....
سوال : الان این که شما می فرمایید مگر بار مالی ندارد ، فرض کنیم دولت بیاید وارد حوزه اجاره داری بشود ؟
رهبر : نه اولا می خواستم بگویم که از سرمایه بخش خصوصی اصلا در زمینه مسکن استفاده نشده یعنی طرح هایی برای استفاده سرمایه بخش خصوصی نداریم ، همین مسئله طرح نهضت ملی هم که شما ملاحظه می فرمایید یا مسکن مهر وسط هایش می ماند و طولانی می شود بخاطر این که توان مالی مردم برای آورده متقاضی کافی نیست ، ما گفتیم آقا شما از بخش خصوصی برای هم استیجاری ، هم سرمایه و اصلا نیازی نیست، دولت فقط زمینش را اگر بخواهد تامین کند باید تامین کند و بدهد بقیه چیزها اصلا نیازی نیست از سرمایه دولت یا بودجه دولت یا بخش بودجه دولتی استفاده شود خود بخش خصوصی می تواند تشویق هایی برای انبوه سازان بگذارند ، برای ساخت مسکن استیجاری و زمین در اختیار بگذارند و بعد بگویند این زمین را ده ساله پولش را می گیریم، بعد از این که به بهره برداری رساندید و به اجاره دادید و وقتی که اجاره اش را برگرداندند بعد می آییم پول را به صورت کارشناسی امروز را قیمتی که ما داریم می گیریم .

رهبر : من می‌گویم یک زمینی شما در اختیار بگذارید بگویید این طرح اجاره داری است شما خانه‌های استیجاری بسازید و در اختیار مردم بگذارید، این قیمت زمین را الان مشخص بکنند، ما یک مشکلی که الان ما داریم، من می‌آیم فرض کنید یک زمینی را به من بدهند استیجاری که خانه را بسازم، بعد از ۵ سال که تمام شد می‌گویند حالا قیمت زمین مان این است اصلا جور در نمی‌آید، باید فکر شود که قیمت زمین ۵ سال دیگر را چند بگذارم ایا می‌صرفد یا نمی‌صرفد از الان باید تصمیمات مشخص شود، بعد از سرمایه بخش خصوصی کجا استفاده شده؟ در کدام طرحی که الان آقایان دادند سرمایه بخش خصوصی را به کار گرفتند ما داد زدیم فریاد زدیم که برای مشارکت شما برنامه بریزید، شما این همه زمین دارید، می‌توانید تهاتر کنید و در عوضش ساختمان برای مردم بسازید نه این که از یک عده از توان ناتوان مردم که پولی هم ندارند بدهند بخواهید از ایشان بگیرید و پروژه را طولانی کنید، پروژه مسکن مهر را ده دوازده سال طول بدهید بخاطر این که طرف پول ندارد بدهد بعد هم سلیقه‌ای کار کنید یکی بیاید بگوید که آقا من مسکن مهر را قبول دارم و یکی بیاید بگویم نه قبول ندارم، یکی می‌آید طرح نهضت ملی می‌دهد، یکی طرح اقدام ملی می‌دهد من نمی‌دانم این طرح جامع مان کجا رفته ما هر ده سال یک بار یک طرح جامع داشتیم باید این را به روز می‌کردیم خوشبختانه اقای استاندار در یک جلسه شورای مسکن قبل از سال مطرح کردند به مسئولین گفتند اقا طرح جامع تان کو؟ چرا طرح جامع را به روز نمی‌کنید که ما بدانیم که تصمیمات برای ساخت مسکن چیست و کجا باید بسازیم، یکی می‌آید می‌گوید اقا می‌خواهیم شهرک‌هایی در کنار ساحل بسازیم، خیلی خب، این وقتی صحبت می‌شود تمام می‌شود، گذرا تمام می‌شود می‌رود، بعد یا یک وزیر دیگر می‌آید می‌آید من این طرح را می‌خواهم در مرکز شهر در بافت‌های فرسوده کار کنم، چون امکانات تاسیساتی زیربنایی، روبنایی را در وسط شهر دارم، ولی بخواهد به مالکیت فرسوده برسیم می‌بینیم ناتوانیم چطور ما تملک کنیم بافت فرسوده را و بعد بیاییم تجمیع کنیم آیا می‌توانیم در کنار طرح مالکیت انجام بدهیم تا بتوانیم تجمیع کنیم یا طرحی رویش بگذاریم یا نه بخواهیم بگوییم مردم خودتان بسازید.
سوال : تا همین جا استفاده کنیم .... آقای ستاریان این نکاتی که اقای رهبر فرمودند هم پیشنهاداتی بودکه از طرف بخش خصوصی ما داده شده بود متخصصین ما در حوزه اجرای مسکن و هم بالاخره کارشناسان زیادی در این نکته تاکید داشتند ، چقدر با این پیشنهادات همراه هستید و چقدر وضعیت فعلی را مساعد می دانید برای این که بتوانیم یک آینده روشنی لااقل برای مستاجرانمان تصور کنیم .
ستاریان : من قبل از این که به فرمایشات اقای رهبر اشاره کنم آن فرمایشی که شما فرمودید در ارتباط با تورم و نقش آن در مسکن ، ببینید ما یک بحث تورم عادی مثل شاخص همه کالاها داریم که شامل مصالح و قیمت تمام شده مسکن هم می شود . این یک بخش است ، یک بخش دیگر هم داریم یک ارزش افزوده مسکن ناشی از عرضه و تقاضا هست یعنی در طی 50 سال گذشته همیشه این نمودارش بالا بوده و نسبت به شاخص کل مسکن خیلی بالاتر بوده است ، شاخص کل کالاهای دیگر ، لذا این بحث افزایش نابسامان مسکن نسبت به کالاهای دیگر همیشه آزاردهنده بوده و اگر یک سال هم خودش را نشان نداده ، در سالهای بعدی خودش را به شدت نشان داده است . در رابطه با طرح هایی که آقای رهبر فرمودند بله بخش ها خیلی متعدد است ولی عمده ترین مسئله این است که این ها در قالب یکسری ابزارهایی می گنجد که این ابزارهای مالی که در جامعه ما الان اتفاق نمی افتد در اقتصاد ما اتفاق نمی افتد ، تنها نقشی که وزارت راه و شهرسازی دارد در دولت ما دادن زمین است یعنی در طرح های بالادستی اش زمین در نظر بگیرد ، زمین شهری ، زمین مسکونی با کاربری مسکونی در اختیار بگذارد ، حالا این را به انبوه سازها ، به بخش افراد و یا کسانی که ... ولی نکته در این است که مسکن فقط زمین و ساخت ساختمان نیست ، مسکن یک کالای نهایی یک زنجیره وسیع تولید است ،  تقریبا نیمی از اقتصاد ما را شامل می شود ، در اختلال در هر کجای این زنجیره در نهایت این می شود یک انبوه ساز یا یک سازنده نمی تواند به موقع تولید کند یا با سرعت تولید کند ، پس یک بخش اصلی مسکن ما اقتصادی است تا فنی مهندسی ، آن بخش اقتصادی بر می گردد به وزارت اقتصاد دارایی ، بر می گردد به بانک مرکزی که ایا چه ابزارهایی داریم ، همانطور که اقای رهبر گفتند سازنده یک بخش خصوصی است ، سرمایه گذار بخش خصوصی است ، خریدار بخش خصوصی است ، طبیعتا دولت نمی تواند اصلا تامین مالی کند ، اگر هم بکند در حد تسهیلات ، خیلی مختصر خواهد بود در مقابل یک میلیون تولید واحد مسکونی که در سال ما داریم تعداد ناچیزی را می تواند تسهیلات بدهد ولی رابطه بین این سه تا را که تولید کننده و سرمایه گذار و مصرف کننده هست ابزارهای مالی است که این را سرعت می دهد ، آن زمان است که یک تولید کننده ای که 5 تا 10 تا 20 تا تولید می کرد با ده برابر حالا تولید می کند 50-100-200 تا تولید می کند ، این اتفاقی که در کشورهای همسایه ما هم حتی اتفاق می افتد همه جای دنیا اتفاق می افتد ما قبل از این که بگوییم مثلا تولید انبوه بکنیم ، انبوه ساز را ما ابزارهای مالی در اختیارش نگذاشتیم ، ابزارهای مالی که بتواند براحتی با خریدار و با سرمایه گذار و براحتی با بخش های دیگر ارتباط مشخص و منظمی داشته باشد . این تشکل وجود ندارد و نگاه هم بکنید وقتی ما می گوییم از سبد خانوار 48 درصد 47 درصد و در شهرها این تا 70-80 درصد مسکن در بر می گیرد ، این یک کالایی نمی شود که در مقابل 400 کالای دیگر که در سبد خانواده ببینید چه بخشی متعلق به آنها می شود این است که یک دفعه معضل بزرگی می شود که همه نوع ناهنجاری ها را در اجتماع بوجود می آورد اعم از ناهنجاری های اجتماعی ، فرهنگی ، اقتصادی و سیاسی و چیزهای دیگر.جمع بندی این می شود که ما در بخش دولتی مان ، در بخش حتی قوه مقننه ما نسبت به موضوع سوژه مسکن نگاه خیلی مختصر به آن دارند یعنی یک فقر اطلاعاتی آدم احساس می کند این بحث بحث وسیعی است یعنی وظایفی که وزارت اقتصاد و دارایی ، وظایفی که بانک مرکزی ، وظایفی که وزارت صمت دارد ، نسبت به مسکن به مراتب بیشتر از راه و شهرسازی است ، راه و شهرسازی تنها کارش زمین دادن است ، این وزارتخانه های ما و بخش های ما کجایشان است که در مورد مسکن برایشان برنامه ریزی می کنند و رصد می کنند ؟ هیچ کجا.
پایان