مسکن؛ حلقه گم شده بسته اقتصادی !

به گزارش خبرگزاری صدا و سیما، بر اساس آمار شهرداری تهران پارسال ده هزار و 185 پروانه ساخت در تهران صادر شد که در مقایسه با سال قبل 52 درصد کاهش نشان می دهد یعنی کاهش تولید مسکن.

اوضاع در بخش مسکن به قدری بحرانی شده است که جمشید برزگر رئیس کانون سراسری انبوه سازان اخیرا با انتشار نامه ای خطاب به رئیس جمهوری می گوید: در استانه ورشکستگی هستیم.

هر چند این تشکل صنفی در اعتراض به بی مهری بسته اقتصادی دولت به بخش مسکن اقدام به انتشار این نامه کرده اما برای برون رفت از بحران راه کار هم ارائه کرده است راهکارهایی همچون مشارکت انبوه سازان در طرح هایی نظیر لیزینگ مسکن، رهن ثانویه و فروش اقساطی.

راهکارهای پیشنهادی خروج مسکن از رکود 

البته پیش از این نیز وزارت راه وشهرسازی  برای گره‌گشایی از توان خرید مصرفی مسکن، اخیرا 8 برنامه پیشنهاد کرد که شامل «راه‌اندازی لیزینگ مسکن با 5 هزار میلیارد تومان منابع»، «فراهم شدن زمینه نسیه‌فروشی و قسطی‌فروشی واحدهای نوساز انبوه‌سازان»، «افزایش سقف اوراق تسهیلات مسکن از 45 میلیون تومان کنونی به 60 میلیون تومان»، «افزایش سرمایه اولیه بانک مسکن»، «راه‌اندازی بازار رهن ثانویه با هدف دو برابر شدن منابع وام مسکن»، «ایجاد صندوق پس‌انداز منطقه‌ای در شهرهای مختلف و شناورشدن سقف وام مسکن»، «پرداخت بدهی معوق دولت به نظام بانکی از بابت یارانه تسهیلات قبلی مسکن» و همچنین «کاهش نرخ سپرده قانونی بانک مسکن از 10 درصد کنونی به 2 درصد» می‌شود.

مدیر عامل بانک مسکن  پیش از بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار خواسته بود، نرخ سپرده قانونی بانک مسکن به 2 درصد کاهش پیدا کند چرا که بانک مسکن تسهیلات تعهدی به اعتبار پس‌انداز و سپرده‌گذاری متقاضیان پرداخت می‌کند و نیازی به نرخ سپرده قانونی بالا برای این بانک نیست ، پیشنهادی که دست‌کم 400 میلیارد تومان منابع برای پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت به بخش مسکن آزاد می کند.

مسکوت ماندن رکود بخش مسکن در بسته اقتصادی 

این در حالی است که از این پیشنهادها ، هنوز اثری در بسته  جدید اقتصادی دولت دیده نمی شود بسته ای که  شامل سه محور عمده «پرداخت وام بدون سپرده خرید خودرو»، «ارائه تسهیلات خرید لوازم‌خانگی» و «کاهش نرخ سپرده قانونی بانک‌ها» است و قصد دارد تا با«سبک‌سازی انبار کارخانه‌های صنعتی از محصول فروش‌نرفته» راهی برای  دستیابی به رشد «اقتصادی پایدار» و در نهایت عبور از رکود فصلی بیابد.

اما حساس‌ترین بخش اقتصاد یعنی بخش مسکن که «لکوموتیو» سایر بخش‌ها برای حرکت از فاز رکود به رونق در سیاست‌های جدید نادیده گرفته شده است.

تشدید رکود در معاملات مسکن در شهرهای بزرگ به ویژه در تهران ، باعث کاهش شدید فعالیت‌های ساختمانی شده و در نتیجه چرخه تولید در حداقل 400 رشته صنعتی بالادست ساخت و ساز را مختل کرده است به طوری که کارشناسان بر این باورند که یکی از علل اصلی بازگشت رکود در بهار امسال به اقتصاد ایران ناشی از همین رکود در بخش مسکن است.

احتکار مسکن در شرایط رکود

در همین حال خبر ها حاکی از اقدام برخی موسسات مالی و اعتباری در خرید گسترده واحدهای مسکونی است ، اقدامی در خور توجه که حاکی از رشد تقاضابرای مسکن در آینده ای نه چندان دور است . 

ایرج رهبر عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان کشور وجود پدیده احتکار را شیوه دلالان برای افزایش قیمت مسکن می داند و معتقد است :" دلالان  می خواهند با  ملتهب کردن جو باعث افزایش قیمت مسکن شوند. "

وی می افزاید:" خرید ملک در شرایط رکودی که نشان از افزایش قیمت مسکن در طی سال های آینده  ندارد، به نفع بانک ها نیست و باعث قفل  سرمایه می شود ."

عضو هیئت مدیره انبوه سازان با اشاره به اینکه امکان احتکار مسکن از سوی موسسات خصوصی وجود دارد ، تصریح کرد : موسسات خصوصی در شرایط رکود اقدام به خرید مسکن می کنند تا در زمان مناسب سود نصیبشان شود که این امر باعث افزایش ناگهانی قیمت مسکن و رانت خواری در این بخش می شود."

لیزینگ مسکن راهی برای برون رفت از رکود

در این میان طرح لیزینگ مسکن راهکار دیگرو البته منطقی تری است که  انبوه سازان برای تزریق نقدینگی به بازار مسکن ارائه کرده اند.

طرحی که به گفته حسن محتشم رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران هم منافع بانکها را تامین می کند و هم قدرت خرید مصرف کنندگان افزایش می یابد.

وی می افزاید: بانک های خصوصی تمایل خود را اعلام کردند تا به عنوان کارگزار لیزینگ مسکن فعالیت کنند ،همچنین شرکت های لیزینگ  به عنوان بنگاه های مالی و تخصصی فعال در امر خرید و فروش می توانند در این طرح مشارکت کنند. 

وی با اشاره به اینکه لیزینگ مسکن با واسطه گری بانک ها ایرادهای کلی دارد ، ادامه داد: لیزینگ مسکن مانند لیزینگ خودرو است در لیزینگ خودرو یک عده صاحب خودرو شدند اما یک عده ای دیگر نتوانستند خودرو خریداری کنند و لیزینگ مسکن نیز این گونه است.

محتشم با بیان اینکه لیزینگ مسکن به نوعی در چرخه اقتصاد کشور تاثیرگذار خواهد بود ، گفت : انبوه سازان به دلیل فروش نرفتن واحدهای مسکونی در شرایط رکود از لیزینگ مسکن حمایت می کنند و اگر مجوز ایجاد لیزینگ را به انبوه ساز دهند یک پله جلوتر خواهند بود.

محمدرضا پورابراهیمی عضو ناظر شورای پول و اعتبار با اشاره به مثبت بودن کلیات طرح لیزینگ مسکن می گوید : اگر الزامات بازار مسکن رعایت شود این طرح به رونق بخش مسکن کمک خواهد کرد.

وی یکی از دغدغه های متقاضیان مسکن را نرخ سودبانکی بیان می کند و می افزاید : صندوق مسکن یکم نیز به دلیل بالا بودن نرخ های سود و تاثیر آن در افزایش قیمت تمام شده مسکن برای خریداران به صرفه نیست و خیلی استقبال نشده است.

عضو ناظر شورای پول و اعتبار معتقد است  : پیشنهاد لیزینگ مسکن یا تامین طرح خرید اعتباری مسکن در صورتی موفق خواهد بود که نرخ سود مناسب و پایین برای خریداران در نظر گرفته شود.

 لیزینگ مسکن تاثیری در خروج از رکود ندارد

در همین حال محمد مهدی مافی از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقد است : لیزینگ مسکن با دخالت بانک ها تاثیری در خروج بخش مسکن  از رکود ندارد و  مصرف کنندگان استقبال نمی کنند.

وی می افزاید : در لیزینگ مسکن باید محل تامین مالی و گروه های هدف مشخص شود و تنها در صورتی که لیزینگ را تولیدکنندگان مسکن در اجرای طرح های عمرانی  انجام دهند و قابل انتقال به مصرف کننده باشد ، راهگشا خواهد بود.

مافی  می گوید : با توجه به سود بانکی 22 درصد باید سود لیزینگ از میزان عرف کمترباشد یا یارانه تعلق گیرد. 

مافی می افزاید : اگر تورم بازار مسکن بیش از میزان سودی که مصرف کننده به لیزینگ می پردازد ، باشد باعث توانمند سازی مصرف کننده واقعی مسکن  می شود.

وی با اشاره به متوسط قیمت مسکن در تهران می افزاید: متوسط قیمت مسکن در شهر تهران 3 میلیون و 700 هزار تومان است و برای خرید یک واحد 100 متری 400 میلیون مورد نیاز است که اگر حدود 70 درصد این میزان یعنی 280 میلیون تومان مبلغ لیزینگ با  بازپرداخت 10 سال و 30 درصد بهره 150 درصد سود به این تعلق می گیرد که حدود 750 میلیون تومان باید بازپرداخت شود که ماهانه حدود  4 میلیون تومان  اقساط ان می شود.

این تحلیلگر بازار مسکن می گوید : در صورتی که لیزینگ در شهرهای بزرگ تهران با این میزان سود و بهره باشد 7 دهک جمعیت ایران توانایی پرداخت ان را ندارند و درصورت تعلق  یارانه منجر به رانت می شود.

وی می افزاید: با توجه به بهره بالای لیزینگ در شرایط بی رونقی در بازار و کاهش قیمت مسکن نسبت به دوره مشابه سال گذشته انگیزه کمتری برای مصرف کننده ایجاد می شود.

تزریق نقدینگی  نسخه ای ناکارامددر بخش مسکن

کارشناسان تزریق منابع به بخش مسکن با هدف ایجاد رونق در این بخش سیاست درستی نمی دانند و براین باورند اگر تامین مسکن با هدف ایجاد سرپناه و به عنوان کالای اجتماعی تامین منابع شود، خود به خود می‌تواند باعث ایجاد رونق در این بخش شود.

همچنین تعیین خط اعتباری برای تسهیلات دهی به بخش مسکن را یکی از راهکارهای کوتاه‌مدت برای خروج از رکود بخش مسکن می دانند چراکه  این شیوه تامین اعتبار باعث افزایش ریسک سوداگری و خطرات تورمی خواهد شد و این در حالی است که برنامه اجتماعی مسکن چنین ریسکی ندارد و در نهایت باعث بروز رونق طبیعی در بازار مسکن می‌شود ضمن اینکه بانکها هم تمایل چندانی برای اعطای تسهیلات بلند مدت به خریداران بانک مسکن ندارند.

بی میلی بانکها در اعطای تسهیلات مسکن 

عبدالناصر همتی رئیس شورای هماهنگی بانک های دولتی محدودیت منابع مالی را مهمترین دلیل استقبال نکردن بانک ها در اعطای تسهیلات مسکن عنوان می کند و می افزاید:به دلیل اینکه بانک ها همچنان تامین کننده اصلی مالی در کشور هستند در عمل پول اضافی برای تامین تسهیلات مسکن ندارند.

وی می افزاید: "پرداخت وام مسکن برای یک یا دو نفر نیست بلکه اگر بانک ها این تسهیلات را باز و پرداخت کنند با انبوه تقاضا مواجه هستند و نمی توانند به عده ای بدهند و به عده ای ندهند."

رئیس شورای هماهنگی بانک های دولتی می گوید: "تعیین نرخ تسهیلات مسکن معادل نرخ سود تسهیلات مبادله ای 21 درصدی از دیگر دلایل استقبال نکردن بانک ها از وام مسکن است."

همتی می گوید: "اگر بانک های دولتی را که قیمت تمام شده پول برای آنها 21 درصد است، حساب نکنیم ، قیمت تمام شده پول برای بسیاری از بانک ها بالای 23 تا 24 درصد است و طبیعی است که این بانک ها نتوانند وامی را که بازپرداخت آن 7  تا 10 سال طول می کشد ،پرداخت نکنند."

رئیس شورای هماهنگی بانک های دولتی خاطرنشان کرد: شورای پول و اعتبار برای تصویب وام مسکن باید ابزارهای اجرایی مانند نرخ سود ، منابع مالی ، زمان بازپرداخت و ... پیش بینی کند.

آثار زیان بار تشدید رکود در بخش مسکن

تشدید رکود در بخش مسکن دست کم 400 صنعت مرتبط با صنعت ساختمان را هم به رکود کشانده است به طوری که هم اکنون صنایع سیمان و فولاد با ظرفیت خالی موجه است.

مرتضی هاشم پور مدیر عامل شرکت احداث صنعت با اشاره رکود حاکم بر واحد های تولید کننده سیمان به دلیل کاهش ساخت و ساز در کشور می گوید : " 101 خط تولید سیمان در کشور 

تولید 80 میلیون تن سیمان را در برنامه سالانه خود دارد در حالی که مصرف سیمان حدود 58 میلیون تن است و بیش از 20 میلیون تن مازاد تولید داریم.

کیخسرو کریم آقایی درباره اینکه چه طور مازاد تولید را  در داخل مصرف کنیم، افزود : دولت باید تدبیری بیندیشد داخل کشور مشکل اقتصادی - مالی نباشد و مصرف کننده داخلی توان اجرای فعالیت های خود را داشته باشد ، با ایجاد ارتباط میان بخش خصوصی و دولتی ، ساخت و ساز رونق می یابد سیمان موجود در بازار  به فروش می رسد.

کریم آقایی از کارشناسان صنعت سیمان معتقد است : هر چند مشکلات مرتبط با صادرات سیمان به دلیل شرایط خاص حاکم بر کشورهای همسایه یکی دیگر از عوامل رکود تولید در صنعت سیمان است اما رکود در فعالیت های عمرانی و کاهش ساخت ساز  هم از عوامل مهم تشدید رکود در این صنعت محسوب می شود.

صنعت فولاد کشور با ظرفیتی بالغ بر 20 میلیون تن از بزرگترین مصرف کنندگان محصولات ان صنعت ساختمان و صنایع خودرو سازی است ، اگر از مشکلات صنعت خوروسازی و واردات محصولات فولادی ارزان قیمت چینی صرفنظر کنیم ، باید گفت که رکود حاکم بر فعالیتهای عمرانی و  ساخت وساز مسکن از دیگر عوامل مهم در راکد شدن صنایع فولادی است.

رسول خلیفه سلطان دبیر انجمن تولیدکنندگان فولاد ایران می گوید : شرایط حاکم بر بازار فولاد موجب شده است صنایع فولادسازی کشور از جمله فولاد مبارکه ، ذوب اهن اصفهان و فولاد خراسان برای ادامه تولید و جلوگیری از تعطیلی ، تولیدات خود را با قیمت تمام شده به بازار عرضه کنند.

وی می افزاید: در حال حاضر از مجموعه ظرفیت ایجاد شده درصنعت فولاد فقط 60 درصد ان فعال است.

بخش مسکن نقش قابل ملاحظه‌ای در رشد اقتصادی ، ایجاد اشتغال و رفاه خانوارها دارد. بیش از 40 درصد تشکیل سرمایه ناخالص ثابت ملی، پنج درصد ارزش افزوده کل حاصل فعالیت‌های بخش مسکن و ساختمان است. 

فعالیت‌های بخش مسکن 11 تا 15 درصد ظرفیت اشتغال‌زایی کشور را به خود اختصاص می‌دهد. به طور متوسط 35 درصد از بودجه خانوار نیز به هزینه‌های تأمین مسکن تعلق دارد.

از سوی دیگر مسکن از دیرباز به عنوان دارایی با ارزش مورد توجه اشخاص حقیقی و حقوقی بوده است. 

عملکرد بخش مسکن ضمن اینکه خود متأثر از تحولات فرابخشی و اقتصاد کلان کشور است ، حاوی تبعات اقتصادی و اجتماعی گسترده‌ای چون تشدید مشکل تأمین سرپناه به ویژه برای جوانان و گروه‌های کم درآمد ، اختلال در مکانیزم قیمت‌ها ، کاهش انگیزه برای فعالیت‌های مولد اقتصادی و اختلال در نظام توزیع درآمد نیز باشد.