پژوهش خبری صدا وسیما: 32 ماه از سکوت رکود بازار مسکن می‌گذرد و حتی تابستان‌ 95 هم نتوانست، با وجود طرح­ ها[1] و لوایح[2] مختلف و متعدد از سوی دولت و مجلس کمک حال رونق مسکن باشند. برخی کارشناسان و فعالان بازار مسکن بر این باورند که به دلیل عمق افزایش قیمت مسکن در دوره پیش از رکود، عمق رکود هم بیشتر شده است و به همان نسبت خروج بازار از رکود نیز سخت‌تر خواهد شد. البته برخی دیگر نیز سال آینده را سال شکوفایی و بهبود شرایط می‌دانند؛ چرا که معتقدند با بهبود روابط اقتصادی کشور با سایر کشورها و کاهش تورم اوضاع مسکن نیز بهتر شود. از این رو برخی به نتایج پسابرجام و برخی دیگر به کاهش تورم کل کشور و رونق بازار مسکن در سال آینده امیدوارند. اما ناگفته نماند که بازار مسکن در این دو سال به دلایل مختلفی رکود بیشتری متحمل شد، رکودی که شاید تنها یک سال آن پیش‌بینی‌می‌شد و ادامه آن کمتر به فکر کارشناسان و فعالان بازار می‌رسید، و این باعث شوک برخی تحلیل گران شد، حالا بازهم ادامه رکود بازار مسکن تا پایان امسال به گوش می‌رسد. با این حال برخی کارشناسان بخش مسکن معتقدند با ادامه این روند رکودی، امکان ورشکستگی صنعت ساختمان در سال آینده وجود دارد.

شاید بتوان گفت که اکنون آنچه به عنوان تنها دلیل برای «پیشران بودن بخش مسکن و ساختمان» مطرح می­ شود، نقش رونق این بخش در تحرک بخش ­های بالادست بازار ساخت و ساز است؛ به این معنا که با شروع فعالیت ­های ساختمانی و پایان رکود ساخت ­وساز، به دلیل نیاز این بازار به انواع مصالح ساختمانی و شغل­ های خدماتی مرتبط، چرخ تولید بیش از 300 رشته صنعتی به حرکت خواهد افتاد و در مراحل بعدی، با رونق معاملات خرید مسکن، صنایع تولیدکننده لوازم خانگی نیز با افزایش تقاضا روبه ­رو می­ شود. اما متاسفانه تاکنون تلاش­ های دولت نتوانسته رکود سنگین حاکم بر این بازار را بشکند. حال باید دید چرا هنوز این بازار در حال رکود به سر می­ برد؟ چرا مشاورین املاک هنوز از کسادی بازار و سردی روند آن سخن به میان می ­آورند؟ علت را درکجا باید جستجو کرد؟ اینها و بسیاری از سوالات دیگر نقطه ابهامی است که در مصاحبه با بدست آمد تا بتوانیم هر چند کوتاه و اندک به علل این مسئله پی ببریم.

آمارهای جهانی از وضع ناخوشایند خانه ­دار شدن ایرانی ­ها

آمارهای جهانی[3] از وضع ناخوشایند ایرانی‌ها برای خانه‌دار شدن حکایت دارد. براساس این گزارش‌ها ایرانی‌ها از نظر توان مالی خرید خانه، بین ١٢٢ کشور جهان رتبه ١٠٧ را از آن خود کرده‌اند. در این شرایط که کاهش قدرت خرید و رشد غیرقابل مهار هزینه‌های ساخت مسکن در ایران، رکود سنگینی برای بازار رقم زده و به رشد اجاره‌نشینی دامن زده است، بررسی آمار ٢٠ساله بانک مرکزی نشان می‌دهد توان اجاره‌نشینی در کشور نیز کاهش داشته است.

بنابراین قوانین دست و پاگیری که در بطن سیاست­ های اعلام شده توسط دولت وجود دارد خود یکی از عوامل تحقق نیافتن اهداف این سیاست­ ها شده است و متأسفانه تا زمانی که این قوانین و این نرخ­ های بالای سوده ای بانکی برای وام های مرتبط با بازار مسکن وجود داشته باشد عملاً این بازار از جانب تقاضا تحریک نخواهد شد. به خصوص با توجه به اینکه در شرایط فعلی بسیاری از دارندگان مسکن نیز به علت رکود موجود در این بازار تمایلی به فروش از خود نشان نمی­ دهند و به علت شرایط ریسکی در آینده حاضر نیستند ثبات خود را از دست بدهند[4].

ضرورت بازنگری در برخی سیاست های رکود زا

دکتر محمدخوش چهره، کارشناس اقتصادی و عضو هیئت علمی دانشگاه تهران گفت: در دنیا نهادهای بین‌المللی از سازمان ملل گرفته تا بخش‌های مختلف به شدت روی بخش مسکن به عنوان یک بخش پیشرو در اقتصاد تاکید دارند و با توجه به رکود جهانی که متعاقب آن بسیاری از مسائل برون‌زا هستند، درون‌زا بودن بخش مسکن در 99 درصد موارد، می‌تواند کمک شایانی به بالابردن نرخ رشد اقتصادی و سرعت‌دهی به آن انجام دهد.  وی با ابراز تاسف از اعمال برخی کوتاه‌نگری‌ها در نظام تصمیم ­گیری تصریح کرد: اگر چه برخی از این محدودنگری با نیت خیر صورت می‌گیرد؛ اما اگر این نوع رویکردها از بین نرود توصیه‌های سیاستی و عملیاتی نمی‌تواند عالمانه باشد. اما در کشورما برخی از مسئولان ارشد تصمیم‌گیر در حوزه مسکن از رکود پیش آمده استقبال می‌کنند. البته اگر تحلیل مسئولان از رکود به معنای کنترل رفتارهای سوداگرانه و ساماندهی بازار مسکن باشد، این نوع رویکرد صحیح است؛ اما اگر رکود زاییده عوامل برون‌زا و درون زا باشد به هیچ وجه دفاع از آن کارشناسی نیست.

کاهش شدید ساخت مسکن در سال­ های اخیر

مرکز آمار[5] از کاهش ساخت مسکن در کشور پس از روی کار آمدن دولت یازدهم خبر می ­دهد. روند نزولی ساخت مسکن فقط مربوط به تهران نیست، بلکه به کل کشور سرایت کرده است. بر اساس اعلام مرکز آمار، در پاییز سال 1394 تعداد 25270 پروانه ساختمانی توسط شهرداری‌های کل کشور صادر شد که نسبت به تابستان گذشته حدود 21.5 درصد کاهش داشته است.

لازم به ذکر است در ابتدای فعالیت دولت تعداد پروانه‌های ساخت مسکن در کشور به حدود 60 هزار واحد هم رسیده بود، اما به علت سیاست‌های اقتصادی که منجر به تشدید رکود شد، ساخت مسکن با سرعت رو به افول گذاشت. بر اساس گزارش مرکز آمار، تعداد واحدهای مسکونی پیش بینی شده در پروانه­ های صادرشده برای احداث ساختمان در تهران در پاییز سال 1394 بالغ بر 16072 واحد بوده که نسبت به فصل مشابه سال 93 حدود 8 درصد کاهش داشته است. با توجه به روند جمعیتی کشور و سالانه یک میلیون ازدواج، ایران به ساخت یک میلیون مسکن جدید در سال احتیاج دارد که با روند فعلی به هیچ وجه این مهم تحقق نخواهد یافت.

شرایط فعلی بخش مسکن در کشور

اسیر شدن بخش مسکن در بین چهار زنجیر طرف عرضه و دو زنجیر طرف تقاضا باعث شده تا بشارت‌های خروج از رکود این بخش خوش بینانه‌تر از شرایط واقعی آن به نظر برسد. بخش مسکن به اذعان کارشناسان در بی‌سابقه‌ترین رکود خود در سه دهه اخیر به سر می‌برد؛ چرا که عرضه زیاد و تقاضا کم است. برای اقتصاد بدون تقاضا نیز تصور بازارگرمی، دور از ذهن به نظر می‌رسد. جدول ذیل گویای مطلب است: [6]

کلام آخر

دولت در سه سال اخیر سعی کرد راه خرید مسکن که در ابتدای دولت بسیار ناهموار بود را از طریق افزایش تسهیلات مسکن هموار کند اما بالا بردن چند مرحله‌ای وام توسط بانک مسکن و رساندن آن از ۴۵ میلیون تومان به سقف ۱۶۰ میلیون تومان نتوانست اقشار پایین را برای مراجعه به بانک‌ها قانع کند؛ چرا که سود تسهیلات ۱۳ درصد بود که البته در روزهای ابتدایی تیرماه به ۱۱ درصد رسید و این رقم هنوز از سطح قدرت خرید مردم خارج است. همچنین مدت زمان حداکثر ۱۲ ساله نیز باعث شده تا متقاضیان تمایل چندانی به دریافت وام مسکن نشان ندهند.

با این اوصاف واضح است که متاسفانه در سال­های اخیر هنوز برنامه‌های اصولی و منطقی برای بخش مسکن نتوانست به مرحله «اقدام و عمل» برسد. به همین لحاظ اگر بخواهیم شرط انصاف را رعایت کنیم باید بگوییم برای ساخت و ساز جدید با مشکلی به نام نبود متقاضی هم مواجه هستیم تا جایی که انبوه‌سازان می‌گویند در حال حاضر صنعت ساختمان نه تنها سوددهی ندارد، بلکه به دلیل خواب سرمایه با ضرر همراه است؛ چرا که هم اکنون ۱.۷ میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد که۲۵۰ هزار واحد آن در شهر تهران است و با این‌که پایتخت از تولید مسکن نیمه لوکس و لوکس اشباع شده، پایین شهری‌ها با معضل نداشتن مسکن دست به گریبان هستند.

با این‌که برخی دست‌اندرکاران مسکن امیدوارند 1395 سال خروج از رکود این بخش باشد وضعیت واقعی آن شواهدی مبنی بر این‌که پیشران اقتصاد کشور وارد دوره پیش‌رونق شده نشان نمی‌دهد؛ هرچند سیر معاملات از نیمه دوم سال گذشته نسبت به ماه‌های قبل از آن مقدار اندکی افزایش یافت و معاملات شهر تهران در فروردین ماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل بیشتر شد.