مراحل قانونی اخذ حکم تخلیه

اگر مستأجر بندهای قرارداد اجاره نامه را رعایت نکند، باعث می‌شود تا صاحب خانه به دنبال گرفتن حکم تخلیه و خواستن عذر مستأجر باشد.

به گزارش گروه وب گردی خبرگزاری صدا و سیما، در بعضی از موارد مالک یا موجر می‌تواند به دلیل رعایت نکردن یکی از بند‌های اجاره نامه توسط مستاجر، اقدام به گرفتن حکم تخلیه کند. مالک با مراجعه به شروای حل اختلاف، دادگاه یا دفاتر اسناد رسمی اقدام به انجام این کار می‌کند.

اجاره منزل و موضوع اجاره نامه بسیار پر بحث است و خیلی از افراد با آن سر و کار دارند. بعضی از افراد مستاجر و بعضی هم صاحب خانه هستند. در این مورد مشکلات مختلفی برای مستاجر و صاحب خانه ممکن است پیش آید، رعایت نکردن بند‌های قرارداد توسط مستاجر یکی از این مشکلات است که صاحب خانه را مجبور به گرفتن حکم تخلیه می‌کند.

 

 

رعایت نکردن بند‌های قرارداد اجاره نامه به وسیله مستاجر باعث می‌شود تا صاحب خانه به دنبال گرفتن حکم تخلیه و خواستن عذر مستاجر باشد. در حالت کلی در قانون صاحب خانه موجر نامیده می‌شود و فردی که خانه را اجاره کرده است مستاجر خطاب می‌شود. بین موجر و مستاجر قراردادی بسته می‌شود که در آن دو طرف تعهداتی را می‌پذیرند و رعایت کردن تعهدات از سوی طرفین لازم است. دو طرف باید در طی مدت قرارداد به تعهدات درج شده در آن پایبند باشند تا هیچ مشکلی ایجاد نشود که در این صورت حکم تخلیه هم نیاز نیست. ولی اگر بنا به دلایلی اختلاف ایجاد شود صاحب خانه می‌تواند درخواست تخلیه کند و یا دلایلی که دارد حجم تخلیه را بگیرد. در ادامه در مورد شرایط و نحوه گرفتن حکم تخلیه آشنا می‌شوید.
اجاره نامه

اجاره یک نوع قرارداد موقت است که بین موجر و مستاجر بسته می‌شود و نشانه تعهداتی است که طرفین باید به آن عمل کنند. این قرارداد به ذکر مدت اجاره بستگی دارد و پس از تمام مدت اجاره دیگر اعتباری ندارد. قرارداد اجاره می‌تواند به دو شکل رسمی و غیر رسمی باشد. حال اگر بنا به هر دلیل بین دو طرف مالک یا مستاجر مشکلاتی ایجاد شود قانون راه حل‌هایی برای آن در نظر گرفته است:
•اگر اجاره نامه به شکل رسمی باشد موجر یا همان مالک می‌تواند با مراجعه نمودن به اداره ثبت اسناد حمک تخیله مستاجر را بگیرد.
•با مراجعه نمودن به دفتر اسناد رسمی که قرار داد در آن نوشته شده باشد درخواست صدور اجراییه انجام خواهد شد.

انواع مختلف اجاره نامه

اجاره نامه‌هایی از سوی قانون پذیرفته می‌شوند سه نوع هستند. اجاره نامه برای منزل محل سکونت، اجاره نامه محل کار یا تجارت و اجاره نامه مکان‌هایی مانند درمانگاه یا موسسه خیریه که در گروه محل‌های مسکونی قرار می‌گیرند. همان گونه که اشاره کردیم طبق قراردادی که بین موجر و مستاجر بسته می‌شود مستاجر وظیفه دارد که مبلغی را به عنوان اجاره بهار پرداخت کنید و به همین دلیل مالک منافع عین مورد اجاره شناخته می‌شود که این موضوع کاملا با موضوع اجاره متفاوت است. در ادامه شرایطی که موجر می‌تواند حکم تخلیه بگیرد آشنا خواهیم شد.

چه وقت می‌توان حکم تخلیه گرفت؟

زمانی موجر می‌تواند حکم تخلیه بگیرد که یکی از موارد زیر اتفاق افتاده باشد:
•وقتی که مدت اجاره در قرارداد تمام شده باشد، اما مستاجر هنوز در ملک باقی مانده و آن را تخلیه نکند.
•وقتی که سه ماه از زمان پرداخت بها گذشته باشد، ولی مستاجر هیچ مبلغی را به عنوان اجاره به موجر پرداخت نکرده باشد.
•زمانیکه مستاجر از ملک مورد نظر در مواردی غیر مشروع استفاده نماید.
•وقتی که مستاجر ملک اجاره شده را به فرد دیگری انتقال دهد.

در چهار مورد عنوان شده موجر می‌تواند برای گرفتن حکم تخلیه از مراکز قانونی اقدام نماید، همانطور که گفتیم قراردادی که بین موجر و مستاجر بسته می‌شود ممکن است شکل رسمی یا غیر رسمی داشته باشد. در زمان بسته شدن اجاره نامه به شکل قانونی موجر با مراجعه نمودن به اداره ثبت اسناد می‌تواند حکم تخلیه را بگیرد و با مراجعه به دفتر اسناد رسمی که قرار داد در آن بسته شده است درخواست صدور اجرای حکم را نماید.

مدارک مورد نیاز به منظور اخذ حکم تخلیه

همانطور که گفته شد وقتی موجر و مستاجر نتوانند با هم به توافق برسند و مستاجر به تعهدات خود که در اجاره نامه یا قرار داد عنوان شده، عمل نکند. موجر یا همان صاحب خانه با مراجعه به شورا یا دادکاه و یا ثبت اسناد املاک، اقامه دعوی می‌کند و با ارائه دادن مدارک لازم مثل سند مالکیت و سند اجاره نامه اقدام به گرفتن حکم تخلیه می‌نماید. موجر در این مورد نیاز به سند مالکیت دارد که با در دست داشتن آن می‌تواند از مراجع قانونی بر طبق ماده‌های ا و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ یا ماده‌های ۱و ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی درخواست صادر کردن حکم تخلیه را داشته باشد.

صدور حکم تخلیه توسط شورا یا دادگاه

وقتی که موجر بتواند با ارائه مدارک لازم عدم تعهد مستاجر را در یکی از بند‌های توافق نامه اثبات نماید، حکم تخلیه از سوی دادگاه یا شورا صادر خواهد شد و پس از آن به مدت ۲۴ ساعت بعد از صدور حکم مستاجر از آن اطلاع خواهد یافت و حکم تخلیه به او ابلاغ می‌گردد. بعد از دریافت حکم مستاجر به مدت ۷۲ ساعت وقت دارد تا ملک اجاره شده را تخلیه و تحویل موجر نماید. با صدور حکم تخلیه مستاجر نمی‌تواند نسبت به آن اعتراضی داشته و باید طبق حکم رفتار نماید و ملک را تخلیه کند.

•دستور حکم تخلیه منزل وقتی اجرا می‌شود که مبلغ ودیعه یا همان پول پیش از سمت مالک به مستاجر برگردانده شود و مباغی باقی نمانده باشد.
•تا پرداخت نشدن مبلغ ودیعه و عدم ارائه رسید به مراکز قضایی، امکان اجرا شدن حکم تخلیه نخواهد بود.

صدور حکم تخلیه به وسیله دفاتر ثبت اسناد و املاک

اگر حکم تخلیه به وسیله اداره ثبت اسناد و املاک صادر شود، حکم صادره بعد از ۴۸ ساعت به مستاجر ابلاغ می‌شود و مستاجر فقط ۷۲ ساعت زمان برای تخلیه منزل اجاره‌ای یا ملک دارد. در این رابطه صاحب خانه یا موجر وظیفه دارد پول دریافتی به عنوان ودیعه را به مستاجر پرداخت کرده و رسید آن را به دایره اجرایی ثبت اسناد و املاک ارائه نماید.
•اگر مستاجر در زمان اقامت خود به ملک یا منزل موجر خسارت وارد نموده باشد و یا بدهی به موجر داشته باشد، موجر می‌تواند به منظور ثابت کردن ادعا خود به دادگاه یا شورا حل اختلاف مراجعه کرده و درخواست بدهد.

زمان متوقف کردن حکم تخلیه

همانطور که گفته شد موجر می‌تواند بر طبق برخی از شرایط اقدام به گرفتن حکم تخلیه نماید و این حکم را از مراجع قانونی دریافت و پیگیری کند. البته در این مورد شرایطی نیز وجود دارند که می‌توانند از اجرا شدن حکم تخلیه جلوگیری نمایند، مثلا اگر مستاجر ادعا کند که قرارداد اجاره را تمدید نموده و یا ادعا کند که سند موجر برای حکم تخلیه جعلی است و صحت ندارد.

•فرصت ۷۲ ساعته‌ای که به مستاجر برای تخلیه منزل داده می‌شود، مانع خواهد شد تا او فرصت کافی برای اقدامی به منظور توقف حکم تخلیه نداشته باشد.
•اگر مستاجر درخواست دادرسی فوری داشته باشد، باعث خواهد شد تا مستاجر بدون احتیاج به دادخواست ادعای او را بررسی کرده و به آن رسیدگی نمایند.

نحوه اخذ حکم تخلیه مستاجر در حالت کلی با مراجعه به شورای حل اختلاف

علاوه بر موارد بالا برای گرفتن حکم تخلیه مستاجر، موجر می‌تواند به شورای حل اختلاف مراجعه نماید و تقاضای دستور تخلیه را ارائه بدهد. بعد از صادر شدن حکم تخلیه به مدت ۲۰ روز مهلت تجدید نظر و اعتراض داده می‌شود، با تمام شدن این مدت زمان حکم به نفع مالک صادر خواهد شد و مالک بعد از آن تقاضای صدور اجراییه می‌نماید و بعد از صدور اجراییه ۱۰ روز مهلت اعتراض داده خواهد شد، اگر بعد از گذشت ۱۰ روز اعتراضی انجام نشود تخلیه ملک به وسیله نیرو‌های اجرای احکام یا کلانتری محل انجام می‌گیرد.