شرایط تملک ملک خصوصی

به گزارش گروه وب گردی خبرگزاری صدا و سیما، اجرای پروژه‌های عمومی مانند احداث خیابان‌ها، جاده‌ها، یا احداث بنا‌های عمومی ممکن است در تضاد با مالکیت خصوصی مردم در اراضی مختلف قرار بگیرد؛ در چنین شرایطی مصلحت ایجاب می‌کند تا ضمن احترام به مالکیت خصوصی فرد، ملک وی خریداری و صرف اجرای پروژه عمومی شود. سلب مالکیت خصوصی از افراد و تملک ملک آن‌ها برای اجرای پروژه‌های عمومی اگرچه از سوی قانونگذار تجویز شده است، اما به لحاظ حفظ حقوق افراد، دارای محدودیت‌های خاصی در قانون است که برای بررسی بیشتر آن، «حمایت» با دکتر محسن طاهری جبلی، عضو هیات علمی دانشگاه آزاد اسلامی و وکیل پایه یک دادگستری، گفتگو کرده است.

سلب مالکیت خصوصی از افراد و تملک ملک آن‌ها برای اجرای پروژه‌های عمومی ، دارای محدودیت‌های خاصی در قانون است .

محسن طاهری جبلی درباره حق مالکیت توضیح داد: یکی از مباحث مهمی که برای بسیاری از افراد ناشناخته مانده، موضوع مالکیت است؛ حق مالکیت از حقوق اولیه و مسلم است که برای هر فردی در نظر گرفته می‌شود و به فرد اجازه می‌دهد تا در حدود قانون بتواند اشیاء و اموال مختلف را به تملک خود درآورده و در آن هرگونه تصرفی که بخواهد، انجام دهد.

این حقوقدان با اشاره به اینکه یکی از مهمترین موضوعات این است که حق مالکیت در هر حکومتی مورد توجه قرار دارد، بیان کرد: حق مالکیت هیچ ارتباطی با نوع حکومت ندارد و همه حکومت‌ها این حق را پذیرفته‌اند و به آن عمل می‌کنند؛ البته در حکومت‌های کمونیستی یا اشتراکی ممکن است محدودیت‌هایی برای این حق لحاظ شود، اما بهرحال، حق مالکیت به عنوان یک حق بنیادی، در این نوع از حکومت‌ها نیز به رسمیت شناخته می‌شود. وی گفت: اگرچه حق مالکیت مورد پذیرش همه است، اما در مواردی استثنا وجود دارد و این حق توسط قانون یا حکومت، محدود می‌شود.

طاهری جبلی خاطرنشان کرد: یکی از استثناء‌های مهم میان حق مالکیت خصوصی، تقابل آن با مصلحت و منافع جمعی جامعه است و اگر در جایی بین حقوق خصوصی و حقوق عمومی تقابل رخ دهد، اولویت به حقوق عمومی داده می‌شود. این عضو هیات علمی دانشگاه اضافه کرد: دولت به عنوان نماینده مردم، حق اعمال حاکمیت در اجرای قواعد و مقررات و تامین منافع جمعی را برعهده دارد و از این‌رو هرگاه حس کند که برای اجرای منفعت جمعی، باید وارد حق مالکیت خصوصی شود، قانون اجازه این ورود را به او داده است.

طاهری جبلی تصریح کرد: دولت یا نهاد‌های عمومی نظیر شهرداری‌ها باید به دنبال تامین منافع عمومی و اجتماعی باشند و اگر برای ساخت بزرگراه یا ایستگاه مترو، نیاز به تملک ملک خصوصی افراد داشته باشند، در این صورت نمی‌توان به بهانه احترام به حق خصوصی افراد، حقوق جامعه را نادیده گرفت. البته باید توجه کرد، پروژه یا اقدام نهاد‌های عمومی باید در راستای منافع عامه جامعه باشد و ضرورت و مصلحت هم در آن رعایت شود و الا، قابل اعمال نیست. وی بیان کرد: به عنوان مثال اگر شهرداری زمین‌هایی را برای ساخت باشگاه ورزشی کارمندان خود تملیک کند، این خلاف قانون است؛ زیرا باید حقوق عمومی باشد و کارمندان شهرداری تعداد محدودی از جامعه محسوب می‌شوند که ساخت ورزشگاه برای آن‌ها نه ضرورت فوری دارد و نه مصلحت ایجاب می‌کند که برای ساخت آن به اراضی خصوصی تعدی شود..

تا حد امکان دولت نباید به املاک خصوصی وارد شود
این حقوقدان با تاکید بر اینکه دولت باید ضامن حقوق خصوصی افراد باشد، تصریح کرد: در اجرای برنامه‌های عمومی دولت یا نهاد عمومی یا نیرو‌های نظامی، تا حد ممکن باید از امکانات، اراضی و بودجه‌های دولتی و عمومی استفاده شود و تا جایی که ممکن است برای تملک اراضی خصوصی اقدام نشود. وی تاکید کرد: برای هر تملکی از سوی دولت یا نهاد‌های عمومی باید مشخص شود که آن پروژه مربوط به چه نهادی است و آیا نفع عمومی دارد یا نه؟

طاهری جبلی با بیان اینکه تملک برای کار‌های عمومی مجاز است، اما برای نهاد خصوصی غیرمجاز است، گفت: اگر نهاد عمومی بخواهد برای کار خصوصی اقدام به تملک املاک مردم کند، این تملک غیرمجاز است.

شرایط تملک ملک افراد
این حقوقدان خاطرنشان کرد: برای تملک کردن باید چند شرط وجود داشته باشد اول وجود ضرورت است و این ضرورت را مقررات تعیین می‌کند، در وهله دوم باید مکان و محل دیگری برای احداث وجود نداشته باشد و شرط سوم باید توجه داشت که امکان استفاده از اراضی دولتی فراهم نباشد، بنابراین باید در این شرایط مذاکره شود و نظر مثبت فرد نیز جلب شود. وی بر جلب نظر مثبت مالک یا مالکین در وهله اول تاکید کرد و گفت: برای تملک باید در مرحله نخست رضایت افراد جلب شود و اگرچه نهاد عمومی می‌تواند از قدرت خود در این باره استفاده کند، اما تملک مستلزم رضایت است.

طاهری جبلی اولویت اصلی را دادن ملک مشابه به افراد عنوان کرد و افزود: باید زمینی معادل ملکی که در اختیار فرد بوده، به مالک تخصیص داده شود؛ البته برای تعیین قیمت و مشابهت از کارشناس رسمی استفاده می‌شود. به گفته وی، در صورت نبود زمین مشابه برای در اختیار قرار دادن آن، باید قیمت ملک به مالک آن پرداخت شود. وی افزود: نکته مهم در قیمت گذاری این است که حتما باید قیمت عادله روز مد نظر قرار گیرد و این قیمت، همان قیمت واقعی بوده و هرگز قیمت منطقه‌ای که قیمتی پایین‌تر است، مدنظر قرار نمی‌گیرد.

این حقوقدان تاکید کرد: باید توجه داشت که بهای ملک باید نقد در اختیار مالک قرار گیرد و سپس تملک شود، حتی تصرف، قبل از تسویه حساب کامل ممنوع است. طاهری جبلی با بیان اینکه در تملک اراضی مسکونی یا مورد استفاده معیشتی افراد با سایر املاک تفاوت‌هایی وجود دارد، تاکید کرد: برای تعیین قیمت باید توجه داشت که جایی که برای سکونت یا معیشت باشد باید قیمت عادله به اضافه ۱۵ درصد قیمت به مالک پرداخت شود. وی با اشاره به اینکه گاهی اگر اسم قرار گرفتن محل در محدوده طرح به سر زبان‌ها بیفتد از قیمت محل کاسته می‌شود، گفت: برای محاسبه قیمت عادله باید از افت قیمت‌های منطقه چشم پوشی شود و محل به قیمت روز توسط نهاد‌های عمومی خریداری شود.