خرید املاک با ۱۰ نکته حقوقی مهم

 

پروسه خرید زمین و مسکن گاه آن قدر پیچیده می‌شوند که بسیاری از مردم نمی‌دانند در این مواقع چگونه باید عمل کنند؛ بنابراین تن به قراردادی می‌دهند که در واقع با چشمان بسته امضا شده است.

 

افراد در تله‌ بسیار بدی گرفتار شده اند. آن هم به دلیل امضای قراردادی که آگاهی کاملی از عواقب آن نداشته اند و فقط با دانستن یک یا چند مفاد حقوقی یا با همراهی یک فرد آگاه یا وکیل معاملات املاک، می‌توانستند از به وجود آمدن آن جلوگیری کنند و جلوی بسیاری از ضرر و زیان‌ها را در همان ابتدای امر بگیرند. 

 

دعاوی ملکی عموما به سه شکل وجود دارند: دعاوی حقوقی، دعاوی کیفری و دعوای ثبتی ملک که از کلاهبرداری‌های خرید و فروش و اجاره تا نقض قوانین معاملاتی یا تعهدات قرارداد را شامل می شوند.

 

 

 

در قدم اول، باید مدارک شناسایی و وکالت نامه قانونی فروشنده یا امضاکنندگان قرارداد را به طور دقیق بررسی کنید. این در حالی است که اگر به جای هریک از طرفین معامله شخص دیگری به عنوان وکیل یا قیم، قولنامه را امضا می کند، باید اطلاعات فروشنده و مالک اصلی با مدارک صاحب سند نیز مطابقت داده شود.

 

نکته مهم دیگر ممنوع المعامله نبودن طرفین معامله است. به عنوان مثال، فرد ورشکسته از نظر قانون امکان شرکت در هیچ معامله‌ای را ندارد. 

 

از دیگر نکات مهم قبل از انجام معاملات ملکی اطلاع از محجور بودن یا نبودن افراد به دلایلی مانند کهولت سن یا بیماری است، از نظر قانونی معامله با این افراد باطل است. به منظور بررسی این موضوع می توانید از اداره سرپرستی محجوران پیگیری و استعلام کنید.

 

 

قدم بعدی، اطلاع کامل از شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله است. به منظور انجام معاملات املاک مطمئن و بی دردسر چه بهتر است که در زمان تنظیم قرار داد علاوه بر بررسی و شناسایی اشخاص حقیقی و حقوقی، حتما وضعیت مورد معامله از نظر ثبت در دفتر اسناد، مشاعات ساختمان، توابع و ملحقات، وثیقه‌ای و توقیفی بودن، مشخص شود.

 

اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند؛ لذا خریدار یا مستاجر پیش از عقد قرارداد باید از نوع و وضعیت سند آگاه شود.

 

اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده می شود، در این گونه موارد رودربایستی نکنید و تمامی مواردی که حاکی بر بی شک و شبهه بودن ملک مورد نظر است، از شخص فروشنده طلب کنید. می توانید با استفاده از کد رهگیری املاک، از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور، استعلامات لازم را به عمل آورید.

 

 

یکی از نکات حقوقی خرید زمین توجه به قوانین، خرید زمین از نهاد‌ها و اشخاص حقوقی است. برای این قسم از خرید زمین حتماً باید مجوز‌های وکالت طرف فروشنده از نهاد مربوطه را به دقت بررسی کنید و از صحت آن‌ها مطمئن شوید.

 

همچنین توجه داشته باشید خرید زمین‌هایی که از سوی دادگاه‌های انقلاب مصادره و به دستگاه‌هایی مانند بنیاد شهید، ستاد اجرایی فرمان امام (ره)، کمیته امداد، بنیاد مستضعفان و… منتقل شده‌اند، معمولاً با مشکلاتی همراه است؛ زیرا مالکان قبلی ممکن است ادعایی را درباره‌ ملک سابق خود مطرح کنند که از سمت نهاد‌های قضایی مورد بررسی قرار می‌گیرد.

 

 

بعضی از زمین‌ها در محدوده‌ طرح تفصیلی قرار گرفته‌اند که اصطلاحاً گفته می‌شود درون طرح قرار دارند؛ بنابراین قبل از خرید زمین باید از طرح تفصیلی شهر مربوطه اطلاعاتی را کسب کنید و درباره‌ مشمول طرح نبودن ملک مربوطه مطمئن شوید.

 

همچنین برای زمین‌های کشاورزی به نکات حقوقی خرید زمین‌های کشاورزی توجه کنید. بعضی از زمین‌های کشاورزی دارای سند رسمی نیستند و به صورت محلی و سنتی برای آن‌ها سند تنظیم شده است. برای خرید زمین‌هایی از این دست باید قبل از انعقاد هرگونه قرارداد از مراجع مربوطه و دفاتر اسناد رسمی استعلام‌هایی را کسب کنید و درباره‌ صحت این دسته از اسناد مطمئن شوید.

 

 

حتما لازم است قبل از معامله ملک، زمین یا ملک مورد نظر را به صورت دقیق مشاهده کرده و تمامی جوانب آن را از حیث خرابی، عیوب و نقوص در نظر بگیرید. اگر در ساختمان عیب و نقصی وجود دارد، حتی در صورت اطلاع دو طرف معامله، سعی کنید حتما مشخصات دقیق آن در متن قولنامه درج شود. 

 

 

 

 

 

در معامله املاک ورثه‌ای باید مشخصات دقیق تمام ورثه یا موکلین آن‌ها با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق دهید. همچنین معامله این گونه املاک جز با حضور و موافقت تمامی وراث امکان پذیر نبوده و در صورت مخالفت حتی یک تن، معامله به زمانی پس از پیگیر‌های قانونی جهت تعیین سهم هر یک از ورثه موکول می شود.

 

در معاملات املاک با چند مالک، حضور و امضای همگی یا وکلای قانونی آنها الزامی است. اگر یک تن از مالکین از طرف بقیه آنها وکالت شرکت در معامله را داشته باشد، تنها حضور و امضای وی کفایت می کند.

 

صرف داشتن مبایعه نامه دلیلی بر مالکیت شما نیست، زیرا پایبندی کامل به تعهدات مندرج در متن مبایعه نامه، از سوی هر یک از دو طرف قرارداد، از الزامات ضروری معاملات املاک است.

 

 

نکته مهم دیگر این که هرگز تا زمان تحویل گرفتن کامل ملک، وجه کامل را به فروشنده یا موجر پرداخت نکنید! تحویل کامل ملک نه‌تنها به شکل دریافت فیزیکی محل، بلکه پس از انتقالات ثبتی سند است.

 

به فروشندگان توصیه می شود، اگر کل مبلغ معامله را قبل از تحویل ملک دریافت نکرده اند، باقی‌مانده پول را از نظر مقدار و زمان دقیق پرداخت با شرطی مبنی بر فسخ یک طرفه قرارداد بدون مراجعه به دادگاه (در صورت محقق نشدن آن) در قرارداد درج کنند تا خریدار یا مستاجر هم به شکل متقابل مکلف به پرداخت مبلغ باقی‌مانده در موعد مقرر شود.

 

 

از آن‌جا که امکان بروز بسیاری از اختلافات آتی در معاملات املاک وجود دارد، بهتر است جهت پیشگیری از دردسر‌های بعدی، شرایطی بر فسخ را برای هر کدام از آن‌ها تعیین و به شکل کتبی در قولنامه وارد شود. 

 

 

از دیگر نکات مهم معاملات املاک به منظور این که نه خریدار و نه فروشنده دچار دعاوی حقوقی و ثبتی نشوند، لازم است که هر نوع تنظیم سند یا انتقال آن در دفتر اسناد رسمی و سامانه ثبت اسناد و املاک کشور صورت پذیرد. در معاملات املاک استیجاری، اگر قولنامه از سوی مشاورین املاک تنظیم می شود، حتما بر دریافت کد رهگیری در زمان تنظیم قرارداد معاملات املاک تأکید شود.

 

با توجه به این که قولنامه‌ها از نوع سند مالکیت عادی هستند، تنظیم مواد مندرج در آن برای هر دو طرف قرارداد دارای حساسیت بیشتری نسبت به اسناد رسمی است.

 

 

نکته مهم بعدی جهت شرکت در معاملات املاک با قرارداد غیر رسمی آن است که معامله باید نزد بنگاه دارای مجوز کسب اتحادیه املاک انجام گرفته و بلافاصله، کد رهگیری و هولوگرام دریافت کنند. اگر قرارداد رسمی در دفتر اسناد یا سایر مراجع قانونی از سوی مأمور بی‌صلاحیت، تنظیم یا ثبت شود، نوع آن غیر رسمی و عادی تلقی می‌شود.

 

همچنین، بدانید که بنگاه املاک، تنها با داشتن یک تابلو با همین مضمون جهت انجام معاملات املاک کافی نیست. مشاورین املاک باید دارای مجوز کسب قابل دیدن باشند.