قوانین خرید و فروش املاک تجاری و اداری

به گزارش وب گردی خبرگزاری صداوسیما؛ خرید و یا فروش املاک برای کار‌های اداری و تجاری نیاز به یک راهنمای کامل دارد تا بعد از انجام معامله مشکلی بوجود نیاید. این راهنما شامل نکات حقوقی و قانونی است که برای امر خرید یا فروش و حتی معاوضه ملکی بسیار حائز اهمیت است.

عمده این نکات حقوقی و قانونی به شرح زیر است.

خرید به موجب سند رسمی یا قولنامه

خریدار می‌بایست ابتدا از وضعیت ثبتی ملک تجاری مطلع شود که آیا دارای سند رسمی می‌باشد یا خیر؟ در صورتی که سند رسمی در اختیار فروشنده باشد می‌توان گفت ۳۰ درصد از یک معامله بدون ریسک تحقق یافته است و در غیر اینصورت که در اکثر املاک تجاری این چنین است می‌بایست نسبت به جمع آوری اطلاعاتی از قبیل گواهی پایان کار شهرداری، عدم اشاعه با یک ملک مسکونی، هویت فروشنده اقدام نمایند.

اطلاعاتی که از شهرداری محل دریافت می‌شود نسبت به ملک تجاری فاقد سند رسمی، به خریدار اطمینان می‌دهد که ملک تجاری بدون مجوز ساخته نشده باشد یا اگر این چنین است مطمئن شود که جریمه تخلف انجام شده از سوی فروشنده پرداخت شده باشد؛ اطمینان یابد که ملک تجاری مربوطه در طرح تفصیلی حوزه آن شهرداری قرار نداشته باشد که بعد از مدتی کوتاه مجبور به تخلیه به منظور تخریب و تعریض خیابان شود.

عوارض‌های شهرداری از جمله عوارض نوسازی یا عوارض پسماند پرداخت شده باشد. از کاربری ملک تجاری اطمینان یابند و حتی الامکان در قرارداد ذکر شود. نسبت به مشاع بودن ملک تجاری و مسکونی مطلع شوند؛ به این دلیل که بیشتر املاک تجاری همراه با یک ملک مسکونی احداث گردیده و بایست براساس سند آن ملک مقدار مشاعات مشخص گردد.

نسبت به هویت فروشنده اطمینان حاصل شود؛ بدین صورت ممکن است فروشنده در مقام مالک ملک نباشد بلکه وکیل مالک یا اینکه از جمله ورثه باشد که دراین صورت اسناد مرتبط تصدیق هویت ایشان اخذ و ضمیمه قرارداد فروش ملک تجاری گردد.

ماهیت برخی از اسناد املاک صراحتاً تجاری است یا اداری می‌باشد و در سند رسمی آن نیز ذکر شده است. اطمینان یابید که ملک تجاری خریداری شده، کاربری تجاری داشته باشد وبالعکس ملک تجاری در سند رسمی آن کاربری اداری قید گردیده باشد.

تعیین تکلیف انشعابات آب، برق، گاز

انشعابات آب، برق و گاز از جمله اختلافات معمول طرفین معامله یک ملک تجاری محسوب می‌شود. در صورتی که هر یک از این انشعابات مجزا بوده می‌بایست در قرارداد ذکر گردد و در مقابل هر یک که مشاع و مشترک با سایرین می‌باشد نیز قید گردد. در قرارداد به تفکیک شماره پروانه انشعابات قید گردد و نسبت به تسویه بدهی آن‌ها اقدام شود.

نحوه تصفیه هزینه شارژ و سایر هزینه‌های مشترک با مالک قبلی

وجود مشاعات به این معناست که چندین ملک تجاری دیگر در همسایگی شما در حال فعالیت هستند که از یک انشعاب مشترک بهره مند می‌شوید. در این صورت مالک پیشین در صورتی که خود فروشنده باشد، می‌بایست سند تصفیه حساب آن هزینه‌ها را ارائه دهد و در صورت که پیش از فروش ملک تجاری، مالک منافع مستأجر بوده است، ایشان می‌بایست به درخواست فروشنده نسبت به آن اقدام نماید. در صورتی که هزینه‌های دیگری با مالک پیشین حتی مستأجر وجود داشته باشد، خریدار می‌بایست از آن‌ها مطلع شود و تصمیم مقتضی نسبت به آن‌ها بگیرد. ممکن است مالک پیشین به موجب قراردادی متعهد به پرداخت مبلغی به دلیل عبور و مرور از مسیر ملک تجاری همجوار بوده است؛ در این صورت اگر خریدار علم و اطلاعی نسبت به آن نداشته باشد، ملزم به پرداخت آن مبلغ نمی‌باشد و در صورتی که مطلع شود و اعلام رضایت کند، قرارداد متقدم به قوت خود پابرجاست.

وجود پارکینگ و انباری سندی یا مشاع

در صورتی که ملک تجاری دارای پارکینگ یا انباری مختص به خویش باشد ضرورتاً می‌بایست مطابق با سند رسمی ملک در قرارداد فی مابین نیز درج گردد و در صورتی که انباری و پارکینگ مربوطه از جمله مشاعات آن مجتمع تجاری می‌باشد، می‌بایست حدود و شرایط بهره مندی واحدین تجاری در قرارداد ذکر شود.

هر گونه قرارداد در خصوص بهره مندی و پرداخت هزینه‌های مشاعات پیش از انعقاد قرارداد فروش تا مادامی که فروشنده هم چنان مالک آن ملک هست، دارای اعتبار می‌باشد و به محض توافق فروشنده و خریدار و انعقاد عقد بیع، در صورتی که خریدار نسبت به اعتبار آن توافقات اعلام رضایت کند، حیات حقوقی آن قرارداد ادامه خواهد یافت و در غیر اینصورت از طرف خریدار اعتباری ندارد مگر اینکه برخی شرایط ایجاب کند که خریدار ملزم به پذیرش برخی از شرایط مشاعات آن ملک تجاری شود.

تعیین تکلیف مالیات بر مشاغل

خریدار می‌بایست نسبت به مبالغ پراخت شده مالیات بر درآمد مشاغل اطمینان حاصل نماید. ممکن است پیش از معامله، در آن ملک تجاری کسب و کاری در جریان بوده و مدت‌ها بوده مالیات بر درآمد آن پرداخت نشده است. خریداران آگاه باشند که در هنگام انتقال قطعی سند رسمی مالکیت، گواهی پرداختی مالیات بر درآمد مشاغل اخذ نمی‌گردد بلکه بر آن پلاک ثبت ثابت است. در نتیجه پیش هر گونه امضاء قرارداد خرید، گواهی یا رسید پراختی مالیات بر درآمد مشاغل را رویت و ضمیمه قرارداد نمایید.

وجود یا عدم وجود حق سرقفلی

در صورتی که مالک پیشین (فروشنده) حق سرقفلی آن ملک تجاری را به موجب قراردادی به غیر انتقال داده باشد، می‌بایست خریدار را از آن امر مطلع نماید و نیز در قرارداد این امر را ذکر نمایند. حق ایجاد شده مختص ذیحق می‌باشد و قابل اسقاط نیست مگر اینکه با توافقی نسبت به فروش آن رضایت دهد. در نتیجه در صورت اطمینان از فقدان سرقفلی در ملک مربوطه، صراحتاً در متن قرارداد ذکر نمایید که در این صورتی که بعد‌ها خلاف آن کشف شد، خریدار با عنایت به وجه التزام تعیین گردیده در قرارداد بتواند جدای از فسخ قرارداد مدعی جبران خسارت وارده شود.

خاطر نشان می‌گردد که موارد ذکر شده بر خرید و فروش املاک اداری نیز ساری و جاری می‌باشد.