همه چیز درباره تجمیع املاک

به گزارش وب گردی خبرگزاری صداوسیما؛ در سال‌های اخیر در شهر‌های بزرگ موضوع تجمیع املاک، خصوصا املاک فرسوده و کلنگی بسیار پررنگ بوده است. همچنین همراه با افزایش جمعیت در کلان‌شهرها، تولید انبوه مسکن هم کلید خورد. در این خصوص، خرد کردن املاک بزرگ به قطعات کوچک‌تر و نیز تجمیع قطعات کوچک به املاک بزرگ‌تر به ویژه در بافت‌های فرسوده رواج پیدا کرد تا مقدمات ساخت‌وساز آپارتمان‌های کوچک با رعایت استاندارد‌های مقاوم‌سازی و بهینه‌سازی مصرف انرژی و نیز رعایت تعریض معابر و پارکینگ و انباری تفکیک شده، ممکن شود.


سیاست دولت‌ها در این زمینه، ارائه بسته‌های تشویقی و کمک هزینه در جهت نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده و تجمیع املاک فرسوده بوده است. تجمیع املاک قوانین و شرایطی دارد که در این مطلب قصد داریم به آن بپردازیم.

تجمیع املاک به چه معناست؟

 

کلمه تجمیع به عنوان مصدر و به معنای گردکردن است. منظور از تجمیع ملک این است که چند ملک کوچک کنار هم، با هم ادغام شوند و ساخت وساز جدیدی در این ملک انجام شود. تجمیع املاکی که در اداره ثبت اسناد و املاک انجام می‌شود به دو صورت است:

به این صورت که مالک چند پلاک یا مالکان چند پلاک، بخواهند همه پلاک‌ها را به یک قطعه تبدیل کنند، به طوری که همه پلاک‌ها در یک محدوده قرار گرفته و با یک حدود تعریف شوند.


در شرایطی که تجمیع پلاک‌ها برای یک مالک باشد، این شخص با داشتن شرایط تجمیع می‌تواند املاک خود را تجمیع حدود کرده و با ابطال اسناد مالکیت قطعات، اداره ثبت یک جلد سند مالکیت، معادل مساحت همه قطعات برای شخص متقاضی صادر می‌کند.

اگر پلاک‌های مورد تجمیع دارای مالکان مشاع باشد، باید سهم مشاع هر مالک در همه قطعات مورد تجمیع مساوی باشد. یعنی اگر شخص الف یکی از مالکان مشاع است، سهم مالکیت او در هر سه پلاک مورد تجمیع باید به یک اندازه باشد. توجه داشته باشید که میزان سهام در پلاک‌های مورد تجمیع برای هیچ یک از مالکان مطرح نیست، بلکه برابر بودن سهام در هر پلاک برای هر مالک ضروری است. همچنین به همان اندازه که هر مالک در پلاک‌ها سهم دارد، به همان اندازه در خصوص تجمیع هم مالکیت خواهد داشت.

روش‌های تجمیع ملک
خرید خانه‌های کلنگی از مالکان و سرمایه‌گذاری شرکت‌های خصوصی و بازسازی آن
شریک کردن مالکان در پروژه نوسازی، یعنی طی قراردادی مالکان، زمین را به شرکت‌های خصوصی داده و پس از ساخت‌وساز، طبق قرارداد، تعداد مشخصی واحد مسکونی دریافت می‌کنند.

شرایط تجمیع املاک

 

شرایط تجمیع املاک به شرح زیر است:

تمامی قطعات مورد تجمیع باید سند مالکیت داشته باشند و در دفتر املاک ثبت شده باشند.
تمامی پلاک‌های مورد تجمیع باید در کنار هم و مجاور هم قرار گرفته باشند که هنگام تجمیع به کوچه و معبر تجاوز نشود.
تمامی پلاک‌های مورد تجمیع باید دارای کاربری یکسان باشند.
سند مالکیت هریک از پلاک‌های مورد تجمیع باید با محل مطابقت داشته باشد.
پلاک‌های مورد تجمیع نباید در قید رهن یا معاملات شرطی یا بازداشت باشند.
تجمیع حدود باید با رعایت حق ارتفاق غیر باشد و باعث تضییع یا تعطیل حق مذکور نشود.

ضوابط تشویقی قطعات تجمیع شده
در زیر به شرح ضوابط و تبصره‌های مربوط به قطعات تجمیع‌شده بر اساس طرح تفضیلی شهر تهران می‌پردازیم:

طبق طرح تفصیلی قدیم:

به منظور تشویق متقاضیان ساخت‌وساز جهت تجمیع پلاک‌های مجاور، شهرداری تهران مجاز است طبق جدول زیر در قیمت یک مترمربع تراکم مازاد ساختمانی در کاربری مسکونی، تخفیف را محاسبه و اعمال کند.

حداقل مساحت پلاک‌های تجمیع شده به مترمربع درصد تخفیف
۵۰۰، ۱۵%
۱۰۰۰، ۲۵%
۱۵۰۰، ۳۵%
۲۰۰۰، ۴۰%
۲۵۰۰، ۴۵%
۳۰۰۰، ۵۰%
بیش از ۳۰۰۰، ۵۰%
همچنین شهرداری تهران مجاز است طبق جدول زیر، نسبت به دریافت عوارض زیربنا و مازاد تراکم در کاربری‌های مسکونی اقدام کند:

تعداد قطعات تجمیع شده درصد عوارض متعلقه
۲، ۵۰%
۳، ۴۰%
۴، ۳۰%
۵، ۲۰%
۶، ۱۰%
تبصره ۱: تشویق فوق به املاکی تعلق خواهد گرفت که مساحت میانگین پلاک‌های تجمیع‌شده پس از اصلاح، حداکثر یک صد مترمربع باشد.

تبصره ۲: حداقل مجموع مساحت پلاک‌های تجمیع‌شده که از این مصوبه استفاده می‌کند، یک صد و بیست مترمربع می‌باشد.

تبصره ۳: چنانچه حاصل تجمیع پلاک‌های تجمیعی بیش از ۲۰۰ مترمربع باشد، همچنان مشمول تسهیلات پلاک‌های زیر ۲۰۰ مترمربع به لحاظ پیشروی و نورگیری خواهد بود.

تبصره ۴: چنانچه تجمیع پلاک‌ها منجر به حذف گذر‌های اختصاصی این املاک شود، شهرداری در قبال عرضه گذر حذف شده، وجهی دریافت نکرده و نسبت به واگذاری آن به مالکین به صورت رایگان اقدام خواهد کرد.

تبصره ۵: استفاده از این مصوبه صرفا منوط به تجمیع فیزیکی پلاک‌ها بوده و شهرداری موظف است نسبت به صدور پروانه برای این املاک اقدام کند و مالکین مهلت خواهند داشت تا در خصوص تجمیع ثبتی پلاک‌ها تا مرحله پایان کار اقدام کنند.

طرح تفصیلی جدید:
۱-۶: تفکیک اراضی و املاک در کلیه پهنه‌های شهر، بعد از رعایت بَرهای اصلاحی با وسعت کمتر از ۱۰۰۰ مترمربع در پهنه مسکونی، و با وسعت کمتر از ۲۰۰۰ مترمربع در سایر پهنه‌ها ممنوع است. در صورت درخواست تفکیک برای اراضی و املاک بیش از حد نصاب‌های مذکور، حداقل مساحت کلیه قطعات حاصل از تفکیک نباید از ۵۰۰ مترمربع در پهنه مسکونی و ۱۰۰۰ مترمربع در سایر پهنه‌ها کمتر باشد.

تبصره ۱: حداقل عرض قطعات حاصل از تفکیک اراضی در پهنه‌های مسکونی نباید کمتر از ده متر و همچنین نسبت طول به عرض قطعه نباید از حداکثر ۵ به یک، بیشتر باشد. بدیهی است تعیین جهت و راستای تفکیک به عهده شهرداری منطقه است.

تبصره ۲: حداقل عرض قطعه حاصل از تفکیک اراضی در پهنه‌های فعالیت و مختلط نباید کمتر از پانزده متر و همچنین نسبت طول به عرض قطعه نباید از حداکثر شش به یک، بیشتر باشد.

۲-۶: در کلیه پهنه‌های استفاده از زمین شهر تهران، تفکیک اعیان ساختمان‌هایی که طبق ضوابط و مقررات این سند احداث شده، در صورت انطباق با پایان کار صادره از شهردرای، مجاز بوده و هرگونه تفکیک اعیانی مغایر با پایان کار شهرداری ممنوع است.

۳-۶: کلیه اراضی بزرگ مقیاس (بیش از یک هکتار)، که در مالکیت اشخاص حقیقی و حقوقی، از جمله تحت مالکیت یا در اختیار دستگاه‌های دولتی، عمومی و نیرو‌های نظامی و انتظامی است، صرفا با تهیه طرح‌های توجیهی و تصویب آن‌ها در کمیسیون ماده ۵ و بر اساس ضوابط پهنه‌های استفاده از اراضی در طرح‌های جامع و تفصیلی، مجاز است. بدیهی است در مواردی که محدوده ملک در اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهری باشد، هرگونه مداخله باید با تهیه طرح‌های توجیهی و تصویب آن‌ها در مراجع مربوطه انجام پذیرد.

تبصره ۱: شهرداری تهران مکلف است از اولین سال اجرای طرح تفضیلی، نسبت به تدقیق و تعیین ضوابط تفکیک و افراز اراضی و املاک به تفکیک زیرپهنه‌ها و مناطق اقدام کند. تا زمان تعیین ضوابط تفکیک اراضی، نحوه تفکیک در هر منطقه با توجه به بافت‌های مجاور، به عهده شهرداری منطقه است.

تبصره ۲: شهرداری تهران موظف است، حداکثر ظرف مدت قانونی معین به استعلام‌های اداره ثبت اسناد و دادگاه‌ها برای تفکیک و افراز اراضی محدوده شهر (براساس اصلاحیه ماده ۱۰۱ قانون شهرداری) پاسخ داده و تعیین تکلیف کند.

تبصره ۳: در صورت درخواست تفکیک املاک از سوی مالکین، ضمن رعایت حداقل مساحت قطعه حاصل از تفکیک (به شرح فوق)، به ازای هر قطعه حاصل از تفکیک مازاد بر یک قطعه، ۱۰ درصد از تراکم ساختمانی مجاز کسر می‌شود، تا حدی که در نهایت از تراکم پایه مالی کمتر نشود.

تبصره ۴: تفکیک و تجمیع مجموعه‌های ارزشمند تاریخی ممنوع و تفکیک عرصه‌ها در بافت ارزشمند تاریخی طبق ضوابط خاص این عرصه‌ها مشروط بر اینکه خط تفکیک با ساختمان‌ها و بنا‌های احداث شده ارزشمند تاریخی و حریم آن‌ها، برخوردی نداشته باشد، پس از ارائه طرح توجیهی و تصویب آن در کمیسیون ماده ۵، مجاز است.

۴-۶: تفکیک اراضی مزروعی و باغات موجود شهر تهران، ضمن رعایت قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز شهرها، طبق آیین‌نامه مربوطه و صرفا براساس دستورالعمل اجرایی ماده ۱۴ قانون زمین شهری، مجاز است.

تبصره: به منظور جلوگیری از تفکیک باغات، شهرداری تهران موظف است در نخستین سال اجرای طرح تفصیلی، نسبت به تهیه طرح‌های موضعی برای باغات ویژه شهر تهران اقدام کند.

۵-۶: از زمان ابلاغ طرح تفصیلی، حداقل نصاب قطعه‌ی حاصل از تجمیع در زیر پهنه‌های مسکونی تا پایان سال ۱۳۹۵ معادل ۲۰۰ مترمربع، تا پایان سال ۱۴۰۰ معادل ۲۵۰ مترمربع، تا پایان سال ۱۴۰۵ معادل ۳۰۰ مترمربع و سرانجام از آغاز سال ۱۴۰۶ به بعد معادل ۵۰۰ مترمربع است.

تبصره: بافت‌های فرسوده شهر تهران، از ضوابط حداقل نصاب قطعه حاصل از تجمیع مستثنی بوده و حد نصاب قطعه در این محدوده‌ها مبتنی بر ضوابط ویژه بافت‌های فرسوده در طرح تفصیلی شهر تهران است.

۶-۶: در صورت درخواست تجمیع قطعات از سوی مالکین، مشروط به تحقق حداقل نصاب مساحت قطعه حاصل از تجمیع به ازای هر قطعه مازاد بر یک مورد تجمیع، ۲۰ درصد به تراکم مجاز افزوده می‌شود. بدیهی است که مجموع افزایش تراکم نباید از یک طبقه تجاوز کند.

تعداد قطعات تجمیع شده میزان حداکثر افزایش تراکم
۲ قطعه ۲۰ درصد
۳ قطعه ۴۰ درصد حداکثر یک طبقه
۴ قطعه ۶۰ درصد حداکثر یک طبقه
۵ قطعه و بیشتر حداکثر یک طبقه
۷-۶: به منظور جلوگیری از تفکیک اراضی بین ۱۰۰۰ تا ۱۰۰۰۰ مترمربع، در پهنه‌های سکونت، فعالیت و مختلط، و همچنین تشویق به تجمیع قطعات از سوی مالکین، ساخت‌وساز در اراضی هزار مترمربع به بالا، مشمول سیاست‌های تشویقی سالانه و دائمی شهرداری تهران است که پس از پیشنهاد شهرداری تهران و تصویب در مراجع دارای صلاحیت ابلاغ می‌شود.

۸-۶: تفکیک عرصه در پهنه حفاظت، صرفا در چارچوب طرح‌های ویژه و مصوب کمیسیون ماده ۵ شهر تهران امکان‌پذیر است. تفکیک عرصه املاک در پهنه فضای سبز خصوصی، در چارچوب قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهر‌ها و با رعایت دستور‌العمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری بلامانع است.

(منبع: طرح تفضیلی شهر تهران)

مزایای تجمیع املاک برای مالکان، سرمایه‌گذاران و دولت
مالکان، خانه‌ای نو با شرایط مناسب و استاندار‌های شهری مانند پارکینگ، آسانسور، مقاوم در برابر زلزله و خیابان و کوچه استاندارد، دریافت می‌کنند.
افزایش ارزش آپارتمان نو نسبت به خانه فرسوده قبلی
ارائه تسهیلات بانکی به سرمایه‌گذاران در مناطق فرسوده شهری
عدم دریافت مبلغ پروانه و مجوز ساخت از سرمایه‌گذار، برای نوسازی املاک تجمیع‌شده در بافت‌های قدیمی و فرسوده توسط شهرداری
ارائه تراکم تشویقی برای تجمیع املاک در بافت‌های فرسوده
بازسازی و تعریض معابر مناطق فرسوده توسط بخش خصوصی و کاهش هزینه‌های دولت در این زمینه
دریافت عوارض و مالیات بیشتر توسط دولت، با افزایش ساختمان و واحد‌های مسکونی بیشتر
افزایش زیبایی شهر
افزایش سهولت خدمت‌رسانی به مناطق فرسوده، هنگام بروز حوادث
تجمیع املاک پروژه‌ای به نفع مالکان، سرمایه‌گذاران و دولت‌ها

همانطور که در بالا گفته شد، تجمیع املاک خصوصا در بافت‌های فرسوده شهرها، برای مالکان، سرمایه‌گذاران و دولت، سود به همراه دارد. البته به شرطی که پروژه تجمیع به سرعت صورت پذیرد و خانه‌های جدید سریعاً به صاحبان تحویل داده شوند. در این فرایند تنها هزینه‌ای که برای صاحبان خانه‌های کلنگی وجود دارد، هزینه اجاره یک‌ساله یا دوساله برای آماده شدن و نوسازی ساختمان‌ها است که در بعضی از اوقات این هزینه را سرمایه‌گذار تقبل می‌کند.

سوالات متداول:
تجمیع ملک یعنی چه؟
منظور از تجمیع ملک این است که چند ملک کوچک کنار هم، با هم ادغام شوند و ساخت وساز جدیدی در این ملک انجام شود.

اگر مالک قطعات یک نفر باشد، جهت تجمیع باید چه کار کند؟
در شرایطی که تجمیع پلاک‌ها برای یک مالک باشد، این شخص با داشتن شرایط تجمیع می‌تواند املاک خود را تجمیع حدود کرده و با ابطال اسناد مالکیت قطعات، اداره ثبت یک جلد سند مالکیت، معادل مساحت همه قطعات برای شخص متقاضی صادر می‌کند.

اگر قطعات دارای مالکان مشاع باشد، برای تجمیع تکلیف چیست؟
باید سهم مشاع هر مالک در همه قطعات مورد تجمیع مساوی باشد. یعنی اگر شخص الف یکی از مالکان مشاع است، سهم مالکیت او در هر سه پلاک مورد تجمیع باید به یک اندازه باشد. توجه داشته باشید که میزان سهام در پلاک‌های مورد تجمیع برای هیچ یک از مالکان مطرح نیست، بلکه برابر بودن سهام در هر پلاک برای هر مالک ضروری است. همچنین به همان اندازه که هر مالک در پلاک‌ها سهم دارد، به همان اندازه در خصوص تجمیع هم مالکیت خواهد داشت.

چند روش برای تجمیع املاک وجود دارد؟
-خرید خانه‌های کلنگی از مالکان و سرمایه‌گذاری شرکت‌های خصوصی و بازسازی آن
-شریک کردن مالکان در پروژه نوسازی. یعنی طی قراردادی مالکان، زمین را به شرکت‌های خصوصی داده و پس از ساخت‌وساز، طبق قرارداد، تعداد مشخصی واحد مسکونی دریافت می‌کنند.

شرایط تجمیع املاک چیست؟
تمامی قطعات مورد تجمیع باید سند مالکیت داشته باشند و در دفتر املاک ثبت شده باشند.
تمامی پلاک‌های مورد تجمیع باید در کنار هم و مجاور هم قرار گرفته باشند که هنگام تجمیع به کوچه و معبر تجاوز نشود.
تمامی پلاک‌های مورد تجمیع باید دارای کاربری یکسان باشند.
سند مالکیت هریک از پلاک‌های مورد تجمیع باید با محل مطابقت داشته باشد.
پلاک‌های مورد تجمیع نباید در قید رهن یا معاملات شرطی یا بازداشت باشند.
تجمیع حدود باید با رعایت حق ارتفاق غیر باشد و باعث تضییع یا تعطیل حق مذکور نشود.

اگر در تجمیع املاک در بافت‌های فرسوده، گذر‌های اختصاصی حذف شوند، تکلیف چیست؟
چنانچه تجمیع پلاک‌ها منجر به حذف گذر‌های اختصاصی این املاک شود، شهرداری در قبال عرضه گذر حذف شده، وجهی دریافت نکرده و نسبت به واگذاری آن به مالکین به صورت رایگان اقدام خواهد کرد.

وسعت تفکیک اراضی در پهنه‌های شهر باید چگونه باشد؟
تفکیک اراضی و املاک در کلیه پهنه‌های شهر، بعد از رعایت بَرهای اصلاحی با وسعت کمتر از ۱۰۰۰ مترمربع در پهنه مسکونی، و با وسعت کمتر از ۲۰۰۰ مترمربع در سایر پهنه‌ها ممنوع است. در صورت درخواست تفکیک برای اراضی و املاک بیش از حد نصاب‌های مذکور، حداقل مساحت کلیه قطعات حاصل از تفکیک نباید از ۵۰۰ مترمربع در پهنه مسکونی و ۱۰۰۰ مترمربع در سایر پهنه‌ها کمتر باشد.

در شرایط تفکیک و تجمیع، تکلیف بنا‌های با ارزش تاریخی چیست؟
تفکیک و تجمیع مجموعه‌های ارزشمند تاریخی ممنوع و تفکیک عرصه‌ها در بافت ارزشمند تاریخی طبق ضوابط خاص این عرصه‌ها مشروط بر اینکه خط تفکیک با ساختمان‌ها و بنا‌های احداث شده ارزشمند تاریخی و حریم آن‌ها، برخوردی نداشته باشد، پس از ارائه طرح توجیهی و تصویب آن در کمیسیون ماده ۵، مجاز است.

تجمیع املاک برای مالکان چه سودی دارد؟
مالکان، خانه‌ای نو با شرایط مناسب و استاندار‌های شهری مانند پارکینگ، آسانسور، مقاوم در برابر زلزله و خیابان و کوچه استاندارد، دریافت می‌کنند. همچنین ارزش مالی خانه نوساز آن‌ها نسبت به خانه فرسوده قبلی بیشتر است.

مزایای تجمیع املاک فرسوده برای سرمایه‌گذار چیست؟
ارائه تسهیلات بانکی به سرمایه‌گذاران در مناطق فرسوده شهری
عدم دریافت مبلغ پروانه و مجوز ساخت از سرمایه‌گذار، برای نوسازی املاک تجمیع‌شده در بافت‌های قدیمی و فرسوده توسط شهرداری
ارائه تراکم تشویقی برای تجمیع املاک در بافت‌های فرسوده

مزایای تجمیع واحد‌های فرسوده برای دولت چیست؟
بازسازی و تعریض معابر مناطق فرسوده توسط بخش خصوصی و کاهش هزینه‌های دولت در این زمینه
دریاقت عوارض و مالیات بیشتر توسط دولت، با افزایش ساختمان و واحد‌های مسکونی بیشتر
افزایش زیبایی شهر
افزایش سهولت خدمت‌رسانی به مناطق فرسوده، هنگام بروز حوادث