شرایط معامله املاک در رهن بانک و فک رهن

 

هنگام خرید‌ و فروش ملک رهنی، گاه لازم است سند از رهن بانک آزاد شود و گاه به این کار نیاز نیست. در هر صورت اگر قصد خرید یا فروش ملک رهنی را دارید، باید دقت داشته باشید و نکاتی را رعایت کنید. در این نوشته به بررسی کامل املاک رهنی و شرایط معامله آن‌ها پرداخته شده است.

 

 

بانک‌ها برای وام و تسهیلات اعطایی ضمانت مشخصی در نظر می‌گیرند. در مورد وام مسکن، معمولا ضمانتی که بانک در نظر می‌گیرد، رهن سند خانه مورد معامله است. توجه داشته باشید که رهن باعث خارج شدن عین مال از مالکیت شخص راهن نمی‌شود و راهن همچنان مالک بوده و به تبع آن منافع مربوط به مال در رهن از آن او است.

 

سند ملکی رهنی از آن‌جا که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود، یک سند رسمی است. سند ملکی رهنی، بین وام‌گیرنده و یک بانک و یا مؤسسه مالی و اعتباری، برای تضمین پرداخت اقساط وام تنظیم می‌شود.

 

 

راهن: شخصی که دارایی یا ملک خود را به عنوان وثیقه در گروی بانک می‌گذارد.

 

مرتهن: بانک یا مؤسسه مالی اعتباری که ملک را گرو می‌گیرد.

 

عین مرهونه: ملکی که گرو گذاشته می‌شود.

 

رهن: قراردادی که به این منظور نوشته می‌شود.

 

 

 

 

 

فروش مال غیر، غیر قانونی است و بر همین اساس، خرید و فروش ملک در رهن بانک نیز بدون رضایت بانک، غیر قانونی و مصداق کلاهبرداری است. معامله خانه‌ای که سند آن در رهن بانک بوده، از دو طریق امکان‌پذیر است: ۱- فک رهن ۲- انتقال تسهیلات به فرد خریدار یا ملک دیگر.

 

 

خانه‌ای که به عنوان وثیقه تحت رهن بانک است، برای معامله باید از رهن بانک خارج شود. معامله خانه قبل از فک رهن، مخالف منافع بانک است و در نتیجه بانک می‌تواند به جرم کلاهبرداری شکایت کند؛ اما امکان معامله خانه‌ای که هنوز در رهن بانک است نیز وجود دارد.

 

 

تا زمانی که ملکی در رهن بانک است، مالک نمی‌تواند به طور رسمی و محضری، سند را به شخص دیگری منتقل کند. انتقال ملک فقط از طریق انعقاد مبایعه‌نامه در بنگاه‌های ملکی امکان‌پذیر است و می‌توان نقل و انتقال سند را به زمان تسویه تسهیلات موکول کرد.

 

راه دیگر این است که طبق مقررات رسمی، خریدار به جای مالک فعلی پرداخت اقساط را بر عهده بگیرد. در این صورت علاوه بر این که سند ملک به نام او منتقل می‌شود، ادامه بازپرداخت تسهیلات نیز بر عهده خریدار خواهد بود.

 

در چند سال اخیر به دلیل سوءاستفاده‌های مکرر، اخذ وکالت بلاعزل از مالک به خریدار رایج شده که با آن، فروشنده به جای این که ملک را به خریدار بفروشد، به او وکالت تام‌الاختیار واگذاری و اجاره می‌دهد.

 

فروشنده و خریدار شرط می‌کنند که صاحب ملک، حق عزل وکیل را ندارد. وکیل یعنی خریدار نیز این حق را پیدا می‌کند که همه کار‌های مربوط به ملک از جمله انتقال سند رسمی بعد از فک رهن را انجام دهد.

 

 

فک رهن به معنای آزاد کردن سند ملکی است که به عنوان وثیقه در گرو بانک قرار گرفته است. برای این‌که بتوان ملکی که در رهن بانک است، معامله کرد، ابتدا باید اقدام به فک رهن کرد.

 

برای فک رهن دو راه وجود دارند:

 

 

می‌توان اقساط باقیمانده را به بانک پرداخت و وام را تسویه و سند را از رهن بانک آزاد کرد.

 

 

می‌توان برای تسویه وام پس از محاسبه بدهی، مبلغی معادل ۱۱۰ درصد بدهی را در بانک سپرده‌گذاری کرد. به این ترتیب خانه از رهن بانک خارج می‌شود. این روش مربوط به طرح ویژه بانک مسکن است که می‌توانید اطلاعات لازم را از بانک مسکن کسب کنید.

 

 

می‌توان با شرایطی، اقدام به تعویض وثیقه و خارج کردن ملک از رهن بانک کرد. در چنین شرایطی بدون نیاز به تسویه حساب با بانک، می‌توان ملک را از رهن بانک خارج کرده و سند خود را آزاد کنند.

 

در این روش می‌توان از دو طریق اقدام به تعویض وثیقه کرد. روش اول آن است که سند ملک دیگری که به نام خود راهن است، به بانک ارائه کرد و روش دوم این که می‌توان سند ملکی که به نام شخص دیگری است، برای تعویض وثیقه به بانک ارایه کرد.

 

در این حالت، تعویض وثیقه به صورت موقت خواهد بود؛ وام‌گیرنده باید ظرف ۶ ماه تا یک سال، ملک دیگر تحت مالکیت خود را در رهن قرار دهد.

 

 

 

 

 

برای پاسخ به این سؤال، جواب قطعی وجود ندارد، بلکه بسته به وضعیت بازیرداخت وام، یکی از این روش‌ها را باید انتخاب کرد. اگر تعداد کمی از اقساط پرداخت شده باشد، یعنی سهم زیادی بابت سود پرداخت نشده، بهتر است با تسویه حساب کامل بدون ضرر زیاد، بدهی پرداخت و سند از رهن بانک خارج شود.

 

در صورتی که تعداد زیادی از اقساط پرداخت شده باشد، یعنی مبلغ زیادی بابت سود بازپرداخت و هزینه شده، در حالی‌که اصل بدهی چندان تغییری نکرده است. در این صورت برای استفاده از روش تسویه حساب کامل، باید مبلغی حدود همان بدهی اولیه را پرداخت کرد؛ بنابراین در این موارد، استفاده از روش سرمایه‌گذاری مناسب‌تر است.

 

 

۱- فروشنده از طریق دفتر اسناد رسمی موضوع را از بانک استعلام می‌کند. در صورت اعلام موافقت از سوی بانک، دفترخانه موافقت کتبی بانک را ضمیمه پرونده می‌کند و انتقال ملک صورت می‌گیرد. در حال حاضر، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور سامانه‌ای را راه‌اندازی و می‌توان به صورت اینترنتی آخرین وضعیت ملک را استعلام کرد.

 

۲- خریدار در زمان معامله بخشی از مبلغ ملک مورد معامله را می‌پردازد و سپس فروشنده و خریدار متعهد می‌شوند در دفترخانه حاضر شوند. در دفترخانه، خریدار بقیه مبلغ را پرداخت و فروشنده نیز سند رسمی ملک را به خریدار منتقل می‌کند. 

 

۳- در این مرحله با توافق طرفین، وام به خریدار منتقل می‌شود. برای رسمی کردن این توافق طرفین باید با حضور در بانک مراحلی را طی و اسنادی را امضا کنند. پس از پایان اقساط و هنگام فک رهن، لازم نیست خریدار به مراجع قضایی مراجعه و دادخواست بدهد، بلکه با وکالت از طرف فروشنده، کلیه اقدامات قانونی را انجام می‌دهد.

 

 

وقتی تسهیلاتی بابت خرید ملک دریافت شده باشد، سند ملک در رهن بانک قرار می‌گیرد. در صورت پرداخت نکردن اقساط، بانک می‌تواند از نظر قانونی، ملک را توقیف کند.

 

در صورتی که ارزش ملک از رقم تسهیلات کمتر باشد، مقدار باقیمانده باید از سوی مالک پرداخت شود. در صورت بیشتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات، ملک به مزایده گذاشته و پس از کسر خسارت بانک، باقی مبلغ به مالک بازگردانده می‌شود.

 

 

برای خرید و فروش ملکی که در رهن بانک است، راه‌های زیادی وجود دارند، اما مطمئن‌ترین روش از نگاه کارشناسان بانکی، انتقال تسهیلات به خریدار و در پی آن انتقال قانونی سند است. قانونی‌ترین راه برای نقل و انتقال ملک در رهن بانک، مراجعه به بانک و درخواست تغییر نام تسهیلات و به تبع آن انتقال سند است. این اقدام در بانک مسکن به راحتی انجام می‌گیرد.

 

 

 

 

 

 

فروش مال غیر، غیر قانونی است و بر همین اساس خرید و فروش ملک در رهن بانک، بدون رضایت بانک غیر قانونی و مصداق کلاهبرداری است. معامله خانه‌ای که سند آن در رهن بانک بوده، از دو طریق امکان‌پذیر است: ۱- فک رهن ۲- انتقال تسهیلات به خریدار یا ملک دیگر.

 

 

ـ راهن: شخصی که ملک خود را در گرو بانک می‌گذارد.

 

ـ مرتهن: بانک یا مؤسسه مالی اعتباری که ملک را گرو می‌گیرد.

 

ـ عین مرهونه: ملکی که در گرو گرفته می‌شود.

 

ـ رهن: قراردادی که برای این منظور نوشته می‌شود.

 

 

خیر، همیشه این‌طور نیست. شخص ثالث می‌تواند ملک خود را به منظور تضمین بازپرداخت وام‌گیرنده در وثیقه بانک قرار دهد و تعهد کند که اگر وام‌گیرنده در موعد مقرر مبلغ وام را تسویه نکرد، بانک ملک او را از طریق مزایده بفروشد و از این طریق طلب بانک پرداخت شود.

 

 

فک رهن به معنای آزاد کردن سند ملکی بوده که به عنوان وثیقه نزد بانک گرو گذاشته شده است. برای معامله ملکی که در رهن بانک است، ابتدا باید آن را فک رهن کنید.

 

 

خریدار باید برای الزام فروشنده به انجام امور مربوط به ملک، مانند فک رهن و تنظیم سند رسمی، با مراجعه به محاکم قضایی، به تنظیم دادخواست اقدام کند.

 

 

بله. همچنان باید اقساط وام پرداخت شود و تا زمانی که بدهی تمام نشود، نمی‌توان به مبلغ سپرده‌گذاری شده در بانک دست زد.

 

 

بله. بانک در ازای سپرده‌گذاری، مبلغی به عنوان سود سپرده پرداخت می‌کند که نرخ آن معادل بیشترین نرخ سود مجاز مصوب است. می‌توان از سود متعلقه برای پرداخت اقساط وام استفاده کرد.

 

 

چنان‌چه ملک بعد از تاریخ دریافت تسهیلات به نام وام‌گیرنده شده باشد، مانعی از بابت تعویض وثیقه وجود ندارد.

 

 

خیر. در صورتی که ملک به نام شخص دیگری باشد، امکان تعویض وثیقه به صورت دائمی وجود ندارد و این یک فرصت موقت است تا وام‌گیرنده بتواند در این فاصله زمانی اقدام به خرید ملک جدید کند.

 

 

در صورت پرداخت نکردن اقساط، بانک می‌تواند از نظر قانونی ملک در رهن را توقیف کند. در صورتی که ارزش ملک از رقم تسهیلات کمتر باشد، مابه‌التفاوت باید از سوی مالک پرداخت شود. در صورتی که ارزش ملک از رقم تسهیلات بیشتر باشد، باقی مبلغ به مالک بازگردانده می‌شود.

 

 

این نوع معاملات، ریسک بالایی دارند، زیرا فروشنده می‌تواند خانه را به‌طور همزمان از طریق قولنامه به چند تن بفروشد و به قول معروف، کلاه خریداران را بردارد. حتما همه شرایط را بررسی کنید و با یک کارشناس در این زمینه مشورت کنید.

 

برای خرید و فروش ملکی که در رهن بانک است، راه‌های زیادی وجود دارند، اما مطمئن‌ترین روش از نگاه کارشناسان بانکی، تغییر نام تسهیلات به نام خریدار و در پی آن، انتقال قانونی سند است.