ماجرای هزینه تسهیلات بانک مسکن

به گزارش خبرگزاری صدا و سیما؛ وام خرید مسکن همواره یکی از پرچالش‌ترین موضوعات حوزه مسکن بوده است. اگر چه عمده متقاضیان، آن را یکی از راهکار‌های مناسب خرید مسکن می‌دانند، اما دریافت این وام، با توجه به شرایط بسیار سخت‌گیرانه آن و نیز هزینه‌هایی که در پی دارد همواره چالشی برای متقاضیان آن به شمار می‌رود.

یکی از این چالش‌ها که همواره انتقاد‌های زیادی به آن وجود داشته، هزینه دریافت تسهیلات است که برای حل این چالش، بانک مسکن از کاهش ۵۰ درصدی هزینه دریافت تسهیلات مسکن از تاریخ ۲۳ آذر امسال خبر داد. این در حالی است که بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد، با وجود ادعای بانک مسکن مبنی بر کاهش ۵۰ درصدی هزینه دریافت وام، این هزینه بیش از ۴ و نیم درصد افزایش یافته است.

 

برای اثبات این موضوع، در این گزارش تلاش می‌شود با ذکر یک مثال و مرحله به مرحله، سیر افزایش صورت گرفته در هزینه دریافت تسهیلات تشریح شود:

 

(۱) در این نوشتار فرض بر دریافت وام ۲۰۰ میلیون تومانی خرید مسکن با نرخ بهره اعلامی ۱۷ و نیم درصد و دوره بازپرداخت ۸ ساله است. برای دریافت این وام، مبلغ اقساط ماهانه ۳ میلیون و ۸۸۴ هزار تومان تعیین می‌شود. 

 

(۲) برای دریافت این وام لازم است که به ازای هر ۵۰۰ هزار تومان، یک برگه اوراق حق تقدم خریداری شود. بنابراین، برای دریافت وام ۲۰۰ میلیون تومانی لازم است تعداد ۴۰۰ برگه اوراق خریداری شود. در واقع خرید اوراق، هزینه‌کرد مردم برای دریافت وام است و مقدار کل این هزینه به قیمت اوراق بستگی دارد که در ادامه در برخی از برش‌های زمانی بررسی می‌شود.

 

(۳) در اواخر سال ۱۳۹۸ و اوایل سال ۱۳۹۹، قیمت هر برگه اوراق حدوداً ۴۶ هزار تومان بود. بنابراین، دریافت ۲۰۰ میلیون تومان وام، مجموعاً ۱۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان برای متقاضی هزینه در پی داشته است. به عبارت دیگر، متقاضی در نهایت حدود ۱۸۱ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان دریافت می‌کرد. البته از کارمزد‌های متعددی که از سوی بانک کسر می‌شود چشم پوشی می‌نماییم. همانطور که در بند ۱ گفته شد، برای دریافت وام ۲۰۰ میلیون تومانی با نرخ بهره ۱۷ و نیم درصد و دوره بازپرداخت ۹۶ ماهه، مبلغ اقساط ماهانه ۳ میلیون و ۸۸۴ هزار تومان تعیین می‌شود. این درحالی است که در صورت اقدام برای دریافت وام در انتهای سال ۱۳۹۸، دریافتی خالص متقاضی ۱۸۱ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بوده است. اگر دریافتی واقعی (۱۸۱ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان) را مبنای محاسبه قرار دهیم، در واقع قسطی که برای دریافت وام در پایان سال ۱۳۹۸ پرداخت می‌شد به معنای دریافت وامی با نرخ بهره واقعی ۲۰.۷ درصد بود.

 

 

(۴) در آذرماه سال ۱۴۰۰، بانک مسکن به مناسبت هشتاد و سومین سالگرد تاسیس این بانک اعلام نمود که از تاریخ ۲۳ آذر هزینه دریافت تسهیلات مسکن را ۵۰ درصد کاهش داده است. این در حالی بود که تا قبل از اعلام این تخفیف در اواسط آذرماه ۱۴۰۰، قیمت هر برگه اوراق به ۸۶ هزار تومان رسیده بود و برای دریافت وام ۲۰۰ میلیون تومانی با همان شرایط که در بند‌های قبل اشاره شد، متقاضی باید ۳۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان اوراق خریداری می‌کرد. بنابراین، اگر یک متقاضی قبل از اعلام تخفیف بانک مسکن وام را دریافت می‌کرد، اگرچه نرخ بهره اعلامی بانک همان ۱۷ و نیم درصد بود، اما نرخ بهره واقعی وام قبل از اعلام برنامه تخفیف، به ۲۳.۴ درصد می‌رسید (نرخ بهره واقعی بیشتر از سال ۱۳۹۸).

 

 

(۵) قبل از پرداختن به شرایط وام با تخفیف اعلام شده توسط بانک مسکن، توجه به یک نکته ضروری و قابل تأمل است؛ اینکه از چند روز قبل از اعلام رسمی شرایط تخفیف هزینه تسهیلات بانک مسکن، قیمت اوراق به صورت قابل توجهی افزایش یافت. به نحوی که از ۱۳ تا ۲۳ آذر، در شرایطی که شاخص کل بورس بیش از ۳ درصد افت کرد، اما قیمت اوراق مسکن حدود ۴۰ درصد افزایش یافت. در حال حاضر نیز، قیمت اوراق در سقف خود در اسفندماه، به حدود ۱۸۰ هزار تومان نیز رسیده است (یعنی بیش از ۱۲۰ درصد رشد از ۱۳ آذر تا کنون). 

 

 

 

 

(۶) همانطور که در بند ۴ گفته شد، طبق اعلام بانک مسکن، با تخفیف ارائه شده از سوی این بانک، ۵۰ درصد هزینه دریافت وام برای متقاضیان کاهش می‌یابد. اما، در واقع شرایط جدید دریافت وام به این صورت تغییر کرده است که به منظور دریافت ۲۰۰ میلیون تومان، برای ۱۰۰ میلیون تومان آن (۵۰ درصد) باید اوراق با قیمت روز خریداری کرد. برای ۵۰ درصد دوم خرید اوراق ضرورتی ندارد، اما ۱۰ درصد از آن (به بیان دیگر، ۱۰ درصد از ۵۰ درصد وام که برای وام ۲۰۰ میلیون تومانی، ۱۰ میلیون تومان می‌شود) تا پایان دوره بازپرداخت بلوکه شده نزد بانک می‌ماند.

 

(۷) اگر چه طی روز‌های اخیر قیمت اوراق به بیش از ۱۸۰ هزار تومان رسید، در این بخش، محاسبات را بر مبنای قیمت هر برگه ۱۳۰ هزار تومان در نظر می‌گیریم. بنابراین، برای این وام (۵۰ درصد اوراق) که تعداد ۲۰۰ برگه اوراق باید خریداری شود، هزینه کل اوراق بیش از ۲۶ میلیون تومان می‌شود. از سوی دیگر، ۱۰ میلیون تومان هم بلوکه نزد بانک می‌ماند و پس از تسویه کامل وام آزاد می‌شود. به بیان دیگر، امروز ۲۰ میلیون تومان به بانک داده می‌شود و پس از اتمام دوره بازپرداخت (در فرض این نوشتار پس از ۸ سال)، ۱۰ میلیون تومان به مشتری داده می‌شود. ارزش امروز ۱۰ میلیون تومانی که ۸ سال آینده دریافت می‌کنیم، حدودا ۲ میلیون و ۴۹۱ هزار تومان می‌شود (با فرض نرخ تنزیل ۱۷ و نیم درصد). به عبارت دیگر، برای دریافت وام ۲۰۰ میلیون تومانی با تخفیف در نظر گرفته شده، متقاضیان باید به صورت خالص ۳۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان هزینه پرداخت نمایند. بنابراین، نرخ بهره واقعی وام با در نظر گرفتن برنامه تخفیف، حدود ۲۳.۷ درصد است.

 

 

 

(۸) بنابراین، ادعای کاهش ۵۰ درصدی هزینه دریافت وام بانک مسکن نه تنها کاملاً نادرست است، بلکه خلاف واقع است و در صورت درخواست وام ۲۰۰ میلیون تومانی، با فرض قیمت ۱۳۰ هزار تومان برای هر برگه اوراق مسکن، در حال حاضر خالص دریافتی در نهایت ۱۶۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است و ۳۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان هزینه دریافت وام می‌شود. این درحالی است که با در نظر گرفتن قیمت ۸۰ هزار تومان اوراق مسکن، قبل از اعلام تخفیف توسط بانک مسکن خالص دریافتی ۱۶۸ میلیون تومان و هزینه دریافت وام ۳۲ میلیون تومان بود. بنابراین، هزینه دریافت وام بیش از ۴ و نیم درصد افزایش یافته است.

 

(۹) بنابراین روند رشد نرخ بهره وام نیز متاثر از آن افزایشی می‌شود، به گونه‌ای که نرخ بهره وامی که در سال ۱۳۹۸ پرداخت می‌شد، ۲۰.۷ درصد بوده است. قبل از اعلام تخفیف، قیمت اوراق ۸۰ هزار تومان و در نتیجه نرخ بهره واقعی ۲۳.۴ درصد بود و با تخفیف اعلامی بانک مسکن، قیمت اوراق به طور میانگین ۱۳۰ هزار تومان و نرخ بهره واقعی ۲۳.۷ درصد شده است. بنابراین، بانک مسکن نه تنها تخفیفی ارائه نکرده است بلکه با سیاست خود، هزینه وام و به تبع آن نرخ بهره واقعی را افزایش داده است. جالب است که برخی از مردم در این قیمت نیز اوراق خریداری کرده اند و طبیعتاً برخی از مردم وام با این بهره دریافت کرده‌اند.

 

(۱۰) شایان ذکر است که اعتبار محاسبات و نتایج ارائه شده در این گزارش به قیمت اوراق بستگی دارد. با این وجود نکته حائز اهمیت دیگر، توجه به پاسخ این سوال است که در صورتی که بانک مسکن این تخفیف را بردارد، وضعیت به چه صورت خواهد بود؟ 

 

فرض می‌کنیم همان شرایط دریافت وام به همان‌ صورتی که در بند‌های ۱ و ۲ توضیح داده شد، (مبلغ وام ۲۰۰ میلیون تومان، تعداد اوراق مورد نیاز ۴۰۰ برگه، نرخ بهره اعلامی بانک ۱۷ و نیم درصد و دوره بازپرداخت ۸ ساله، بدون تخفیف) باشد. نرخ بهره واقعی کاملاً وابسته به قیمت هر برگه اوراق حق تقدم می‌باشد. در صورت برداشتن شرایط تخفیفی، ممکن است قیمت اوراق کاهش یابد. اما با توجه به رشد قابل توجه قیمت اوراق، بعید است قیمت اوراق به قبل از شرایط اعلام تخفیف بانک مسکن برسد. در این صورت شرایط ارائه وام برای متقاضیان بسیار سخت‌تر خواهد شد.

 

در شکل‌های زیر به ترتیب هزینه کل اوراق، میزان وام خالص دریافتی (پس از کسر هزینه اوراق) و نرخ بهره واقعی نشان داده شده است. پس از پایان طرح تخفیف بانک مسکن، با فرض قیمت اوراق معادل ۱۸۰ هزار تومان، نرخ بهره واقعی حدود ۳۳.۹ درصد می‌شود، و در صورت کاهش، به سطح ۱۳۰ هزار تومان نرخ بهره واقعی بالغ بر ۲۸ درصد خواهد بود. در صورتی که قیمت اوراق به ۱۰۰ هزار تومان کاهش یابد، نرخ بهره واقعی بالغ بر ۲۵ درصد خواهد شد، در واقع بانک مسکن، با این اقدام خود باعث افزایش قابل توجه هزینه وام شده است که فشار آن بر مردم وارد خواهد آمد. 

 

 

در پایان باید گفت، این اقدام بانک مسکن اقدامی خلاف منافع مردم است و نگرانی جدی در خصوص تشدید وجه ربوی موجود در سیستم بانکداری ایجاد می‌کند. امید است کنکاش در این موضوع، موجب توجه جدی مسئولین و دغدغه‌مندان شود تا با اصلاح شرایط دریافت وام مسکن، قدمی اساسی در جهت رسیدن به اهداف بانکداری اسلامی و کاهش هزینه‌های مردم برداشته شود.