بی اعتباری اسناد عادی و قولنامه ای در بازار مسکن

به گزارش خبرگزاری صدا وسیما، برنامه میز اقتصاد با حضور میهمانان آقایان بیضایی کارشناس مسکن، نوروزی مشاور وزیر راه و شهرسازی سرپرست اقتصاد و مسکن به صورت اینترنتی و آقای ابوترابی نماینده مجلس شورای اسلامی از صحن مجلس به موضوع  اثر بی اعتباری اسناد عادی و قولنامه ای بر بازار مسکن پرداخت.

سوال: آقای بیضایی دقیقاً قرار است چه اتفاقی بیافتد شاید بعضاً یک سوالاتی برای مردم پیش بیاید، شاید یک نگرانی هایی داشته باشند مخصوصاً کسانی که زمین دارند، در روستا دارند زندگی می کنند، حاشیه شهرها مخصوصاً سند تک برگ ندارند، دقیقاً چه اتفاقی قرار است بیافتد و سودش برای مردم چه خواهد بود؟
فرهاد بیضایی کارشناس مسکن و شهرسازی: آن چیزی که باید اتفاق بیافتد این است که دو مسئله باید حل شود دو تا مشکل و معضل در کشور، یکی این است که اعتبارزدایی بشود از اسناد عادی در مقابل اسناد رسمی، این به این معناست که دیگر در محاکم قضایی ما اسناد عادی نتوانند مبتل اسناد رسمی ما باشند، حالا بعضاً می‌بینید که اتفاق می‌افتد حتی دستگاه‌ها و نهاد‌های ما سند رسمی دارند، ولی حالا یک شعبه قضایی می‌تواند مثلاً حالا با مراجعه‌ای که به او می‌شود یک سند عادی خیلی پیش پا افتاده سند رسمی حتی محاکم نهاد‌های عمومی و دولتی را باطل کنند، سند رسمی اشخاص را باطل کنند، این باعث می‌شود که مسیر مسئله زمین خواری و فساد در حوزه املاک و مستغلات در کشور بوجود بیاید. آن چیزی که در وهله اول باید به آن توجه شود این است که اسناد عادی در مقابل اسناد رسمی دیگر دارای اعتبار نباشند، نکته دومی که وجود دارد این است که از اینجا به بعد فرآیند معاملات حوزه املاک و مستغلات مسکن باید به گونه‌ای باشد که در فرآیند رسمی کشور به جریان بیافتد و معاملات به صورت رسمی ثبت شود که حالا همان جور که گزارش دادید آن اتفاقات نیفتد که یک ملکی را به ۱۰ نفر، ۱۳۲ واحد را به هزار و ۴۰۰ نفر بفروشند و بعداً این‌ها بیایند عمرشان را در راهرو‌های دادگاه‌ها و دادسرا‌ها تلف کنند. ما باید حافظ منافع مردم باشیم و آن چیزی که حق مردم است را صیانت کنیم.

سوال: اگر مصداقی بخواهیم ببینیم این چه آسیب هایی برای مردم داشته این که شما اشاره کردید فروختن یک ملک به چند نفر، زمین های دولتی را اشاره کردید این برای جنگل و دشت و اینها هم صدق می کند؟
فرهاد بیضایی کارشناس مسکن و شهرسازی: بله الان شما دیدید خیلی اتفاق افتاد اصلاً سند عادی آوردند که حالا دامنه کوه دماوند مثلاً برای شخصی است اینها منابع طبیعی است، مال همه مردم است. این کوه خواری ها، زمین خواری هایی که اتفاق می افتد، خبرهایش خیلی زیاد است، حجم زیادی از پرونده های قضایی ما را همان جور که خودتان اشاره کردید این مسئله به خودش اختصاص داده است. یک نکته ای را می خواهم خدمت شما عرض کنم این به این معنا نیست که آنهایی که در گذشته حالا به صورت سنتی قدیمی مبایعه نامه ای داشتند، سندی را بین خودشان رد و بدل کردند، ملکی را فروختند خریدند، اجاره دادند، سرقفلی دادند، اینها کاملاً باید اعتبارزدایی شود و دیگر حالا اعتباری نداشته باشد و اینها نگران این باشند که ملک شان از دست شان درمی رود در حالی که آن چیزی که عنوان می شود که اگر کسی دارای سند رسمی باشد شخص دیگری نتواند با سند عادی آن ملک را از دستش دربیاورد و مالکیتش را سلب کند این یک شرایط خیلی خوب است.

سوال: یعنی اگر من سند تک برگ داشتم برای زمینم، برای خانه ام فردا یکی با یک برگه کاغذ نیاید بگوید من اینجا را مثلاً را مثلاً چند سال پیش قولنامه کرده بودم.
فرهاد بیضایی کارشناس مسکن و شهرسازی: این سند عادی هم هیچ شرایطی ندارد یعنی حتی شما مثلاً روی یک کاغذ خیلی کوچک می توانید یک سند عادی را جعل کنید و ببرید در دادگاه اعاده دعوا کنید.

سوال: آقای ابوترابی نماینده مجلس شورای اسلامی شما بفرمایید که اگر این چرخه طی شود حالا ما داخل پرانتز این را هم بگویم که همکاران ما خیلی تلاش کردند که ارتباطی داشته باشیم با اعضای محترم مجمع تشخیص مصلحت نظام تا حالا نتوانستیم. آقای ابوترابی بفرمایید دقیقاً الان در چه وضعیتی قرار داریم، قرار است چه اتفاقی بیافتد اگر این قانون بالاخره تصویب شود و این چیزی که سه چهار سال است کشمکش سر آن وجود دارد و سالها راجع به آن بحث می شود به تصویب برسد دقیقاً چه اتفاقی می افتد از فردای آن روزی که این قانون بالاخره تصویب شده و تأیید شده است.
ابوالفصل ابوترابی نماینده مجلس شورای اسلامی: همان طور که حدود ۵۰ درصد کل پرونده‌های دادگستری امروز مربوط به اسناد عادی است با ۱۱ عنوان کیفری که در محاکم دادگستری به لحاظ اسناد عادی امروز محاکم با آن درگیر هستند چه به صورت مستقیم، چه به صورت غیرمستیم، این ۱۱ تا عنوان کیفری که من چند نمونه از آن‌ها را ذکر می‌کنم مثل زمین خواری، کلاهبرداری و جعل، انکار، تردید و مسائل مشابه آن که در مجموع ۱۱ عنوان است، حدود ۵۰ درصد کل پرونده‌های دادگستری را تشکیل می‌دهد لذا موضوع، موضوع بسیار مهمی است بعد از انقلاب ما که حدود ۴۴ سال می‌گذرد با تفسیر شورای نگهبان اسناد عادی از اعتبار ساقط شد، اسناد رسمی از اعتبار ساقط شد و اسناد عادی وارد محاکم شد و قضات شروع کردند رأی دهند براساس اسناد عادی که طبیعتاً امروز ما حدود مساحت کل جزیره قشم زمین خواری فقط با اسناد عادی از زمین‌ها و اموال بیت المال را داریم لذا این ایجاب می‌کرد که ما در دوره قبل طرح مهمی را در این خصوص بدهیم و یک اقدام بزرگی را برای اثبات مالکیت و تثبیت مالکیت، مهمتر تثبیت مالکیت است برای مردم ایران داشته باشیم. اسناد عادی باعث شده بود که سرمایه گذاران خارجی و سرمایه گذاران داخلی وقتی اسناد رسمی جمهوری اسلامی ایران را فاقد اعتبار ببینند رغبتی به سرمایه گذاری نداشته باشند، چون می‌دیدند با یک تکه کاغذ به نام اسناد عادی می‌توانند اسناد رسمی یک کشور را با رأی دادگاه ابطال کنند؛ لذا سرمایه گذار یک رغبتی ایجاد نمی‌کند، اعتباری برایش نمی‌ماند که در کشور سرمایه گذاری کند.

سوال: طرح شما الان در چه وضعیتی است؟ کجاست الان، خبر دارید؟
ابوترابی نماینده مجلس شورای اسلامی: امروز ما خدمت شما عرض کنم که نیاز ضروری به لحاظ سهام عدالت و مسائل آزمون وسع که یکی از مسائل بسیار مهم آن موضوع داشتن املاک مردم، مستغلات مردم و اموال غیرمنقول است که ما بدانیم حاکمیت بداند که این اموال غیرمنقول امروز در بحث یارانه مردم هم مؤثر است و عدالت اجتماعی را تأمین می کند، همچنین بحث پولشویی هم امروز با اسناد عادی دارند میلیاردها تومان پولشویی می کنند املاک است یا فرض بگیرید ماشین های گران قیمت و یا فرض بگیرید حتی کشتی و هواپیما و غیره و ذالک هم با اسناد عادی در کشور ما متأسفانه چون پذیرفتنی است بحث های پولشویی هم پیش می آید.

سوال: الان در چه وضعیتی است؟
ابوترابی نماینده مجلس شورای اسلامی: در خصوص طرح ما باید ما اول یک ابراز تأسف کنیم که چندین ماه در مجمع تشخیص مصلحت نظام موضوع به این مهمی که علیرغم این که آیت الله آملی لاریجانی سابقه قضایی هم داشت و همچنین الان رئیس کارگروه حقوقی آیت الله اژه ای رئیس محترم قوه قضائیه می باشند اما چندین ماه به قولی عامیانه خاک خورد و حدود هفت ماه معطل شد در مجمع تشخیص مصلحت نظام حتی تا یک مرحله ای برای رد شدن رفت که دیگر مقام معظم رهبری در هفته قوه قضائیه در بین قضات به عنوان مصلحت قطعی وقتی ذکر کردند اما علیرغم تاکید مقام معظم رهبری دیدیم باز هم سه ماه متأسفانه زمان برد که فردا دیگر در صحن اصلی تشخیص مصلحت نظام ان شاءالله این موضوع تصویب شود.

سوال: 4 ماه در واقع زمان برد؟
ابوترابی نماینده مجلس شورای اسلامی: بله حدود 4 ماه متأسفانه زمان برد.

سوال: علت این کندی روند چه بوده یعنی مشخصاً مشکل خاصی بعد از صحبت قاطعانه و مشخص رهبری وجود داشته است؟
ابوترابی نماینده مجلس شورای اسلامی: یک موضوعی که هست آیت الله اعرافی یک نامه‌ای می‌زنند از حوزه خدمت مقام معظم رهبری و یک سوال مجددی را می‌کنند در این سوال حضرت آقا سه تا بند را ذکر می‌کند که بند ۱ و ۲ کاملاً در این طرح دیده شده بود، بند ۲ که در بند ۳ به عنوان مصلحت یقینی مجدداً مقام معظم رهبری ذکر می‌کنند این موضوع را، چون یک بار قبلاً فرموده بودند مصلحت قطعی این سری فرمودند مصلحت یقینی با این تفسیر ما در ماده ۱۰ این طرح دیدیم که کلیه علما، معتمدان به علاوه همه مردم در این سامانه که برای دو سال است البته یک شش ماه، یک دو سال، یک پنج سال، برای دو سال بتوانند آن اسناد عادی شان را که ادعایی دارند در سامانه‌ای که زیر نظر قوه قضائیه است بارگذاری کنند و برای یک بار بعد از این دو سال ما دیگر پرونده اسناد عادی را ببندیم و دیگر غیرقابل ارائه و غیرقابل طرح مخاصمه و طرح شکایت در دادگاه شود که این موضوع یک کمی بعد از صحبت حضرت آقا در مجمع تشخیص مصلحت نظام مورد تفسیر‌های متفاوتی واقع شد و لذا یک کمی زمانبر شد. حدود ۴ ماه بعد از صحبت آقا زمانبری اش به خاطر تقریباً این موضوع بود و قبلش هم که اساساً مجمع تشخیص مصلحت نظام تصمیم بر رد آن داشت که صحبت حکیمانه حضرت آقا نگذاشت این موضوع در مجمع تشخیص مصلحت رد شود.

سؤال: آقاي بيضايي الآن اگر بخواهد اين اتفاق بيفتد و محقق شود، به هر حال زيرساخت هايي نياز دارد كه آقاي ابوترابي هم به آن اشاره كردند؛ دستگاه هاي دولتي، قوه قضائيه، سازمان ثبت، اينها بايد چه كار كنند كه اين روند سريعتر و دقيق تر انجام شود؟
آقاي فرهاد بيضايي؛ كارشناس مسكن و شهرسازي: حالا در قوانين ديگري هم كه بعد از اين قانون مورد بحث قرار گرفت و مداقه قرار گرفته، مسير اصلي همان سامانه ثبت املاك و مستغلات است كه ذيل قوه قضائيه و دفاتر اسناد رسمي كارش را انجام مي دهد. بحث هايي هم وجود داشته در قانون هاي بعدي مثل قانون ساماندهي بازار مسكن هم همين مسأله مجدداً مورد بحث قرار گرفت و بنگاه هاي املاك و بقيه بازيگراني كه در اين حوزه حضور دارند به همين سامانه مرتبط شوند و يك وحدت رويه اي بايد به وجود بيايد كه در ذيل آن سامانه بتوانند همه اين اسناد ثبت شوند و در مجاري رسمي و قانوني همه چيز از اين به بعد جاري و ساري شود. اين سامانه ها و زيرساخت ها در حال حاضر در كشور وجود دارد. اين سامانه در اختيار يك بخش ديگري از قوه قضائيه است كه سامانه كاداستر هم در اختيار سازمان ثبت است كه در اختيار يك بخش ديگر است. قوه قضائيه در حال حاضر اين امكان و زيرساخت را هم دارد كه بتواند به رسمي شدن اسناد عادي هم سرعت ببخشد.

مجري: بايد ببينيم چه اتفاقي پيش مي آيد.
(ارتباط تلفني با آقاي ابوالفضل نوروزي؛ سرپرست دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي)
سؤال: يك صحبتي شده بود در خصوص اين كه اگر اين اسناد رسمي بيايند جايگزين اسناد عادي شوند، مردم اعتماد بيشتري خواهند كرد، يك تأمين مالي بزرگي صورت خواهد گرفت از سمت مردم براي عددي حدود 200 هزار واحد نهضت ملي، اين چگونه محقق خواهد شد، اساساً نسبت اين دو مقوله به هم چيست؟
آقاي ابوالفضل نوروزي؛ مشاور وزير راه و شهرسازي: ناظر به اين موضوعي كه فرموديد، ما يكي از موضوعات اساسي كه در حوزه ساخت و ساز و خريد و فروش مسكن داريم؛ عدم شفافيتي است كه در حوزه ملك وجود دارد و عدم مشكل حقوق مالكيتي كه الآن به وجود آمده است. ناظر به اين يكي از مسائل مهم در حوزه مسكن بحث پيش فروش است، اين ظرفيت بسيار بزرگي است، خيلي از كشورها توانستند از اين بازار پيش فروش استفاده كنند كه با سرمايه خرد مردمي بشود در كشور مسكن ساخت. مثال مشخص آن؛ در كشور كره جنوبي، بخشي خوب مسكن هايي كه ساخته مي شود با تأمين مالي از طريق حوزه پيش فروش ساخته مي شود ولي اين موضوع در كشور ما انجام نشده، مسأله اش هم به خاطر ريسكي است كه در اين موضوع اتفاق افتاده است. مثلاً در بعضي پروژه ها مثل رضوان قم، واحدهاي بسياري نسبت به پيش فروشي كه انجام شده، يك واحد به چندين نفر با قولنامه و سند كاغذي فروخته شده بود و عملاً اين موضوع ريسك را مي برد بالا براي پيش خريداران و از اين حوزه نمي توانند استفاده كنند. اين موضوع به درستي در قانوني كه الآن در مجمع تشخيص مصلحت نظام است ريشه اي حل خواهد شد و در صورت حل معضل اسناد عادي، ان شاء الله ما مي توانيم از ظرفيت ساخت مسكن با سرمايه هاي مردمي مثل خيلي كشورهاي دنيا استفاده كنيم و اعتماد بر مي گردد به حوزه بازار پيش فروش.

سؤال: اين اصلاح ريشه اي كه به آن اشاره كرديد يا اين ساماندهي وضعيت پيش فروش با آمدن اسناد، يعني با بي اعتبار شدن اسناد عادي چگونه محقق مي شود؟
آقاي نوروزي: نكته اي كه وجود داشت، عرض كردم الآن امكان دارد يك نفر بخواهد يك ملكي را كه هنوز ساخته نشده و مي خواهد ساخته شود، اين ملك را به چندين نفر با قولنامه بفروشد، وقتي اسناد عادي بي اعتبار مي شوند و معاملات اينها بي اعتبار مي شود و دادگاه نمي پذيريد عملاً به عنوان يك حق مالكيت، اين موضوع از اعتبار مي افتد، چون همين الآن امكان دارد يك قولنامه عادي بتواند يك سند رسمي را ابطال كند، لذا موضوع اساسي كه در اين قانون ايجاد شده اين است كه بتوانيم اسناد رسمي را در مقابل اسناد عادي، معتبر كنيم و رويكرد اصلي كه بايد پيگيري شود در اين طرح كه دارد پيگيري مي شود ابطال ناپذيري اسناد رسمي در مقابل اسناد رسمي است كه نكته اي كه وجود دارد ماده يك و ماده 10 اين موضوع به صراحت به اين اشاره كردند و موضوعات بعدي شان در رابطه با بحث خود قانون پيش فروش است. حالا نكته اي كه وجود دارد اين است كه در اين طرح يك اصلاحاتي كه در مجمع هم طول كشيد، آن جا دارد كار كارشناسي انجام مي شود كه بايد با سرعت بيشتري اين كار انجام شود، ما هم حمايت مي كنيم و در جلسات شان به عنوان وزارت راه و شهرسازي حضور داريم و اين كار خيلي به ما مي تواند كمك كند، ولي ماده يك و ماده 10 اين قانون مي تواند اصلاحات خيلي جزئي داشته باشد ناظر بر اين كه رويكرد ابطال ناپذيري اسناد رسمي جدي تر شود و اينها نتوانند اسناد عادي در مقابل اينها اعتبار داشته باشند و اسناد رسمي بايد تقويت شود كه اين موضوع در مجمع تشخيص دارد پيگيري مي شود كه ان شاء الله با جديت اين موضوع دنبال شود كه به صورت ريشه اي موضوع اعتبار اسناد عادي در مقابل اسناد رسمي برطرف شود.

سؤال: شما خبري داريد از اين كه در چه وضعيتي در مجمع است؟
آقاي نوروزي: جلسات بسیار زیادی در کمیته‌های تخصصی و کمیسیون حقوقی مجمع تشخیص مصلحت نظام برگزار شده، نماینده‌های دستگاه‌های مختلف حضور دارند، نظرات اساتید دانشگاه، خبرگان حوزه حقوقی گرفته شده و به پیش هم می‌رود که به زودی ان شاء الله این موضوع تعیین تکلیف شود. چون موضوعات حقوقی یک کم بحث‌های سنگینی بود و این طرح حدود چهار پنج سال بوده که در رفت و آمد بوده با شورای نگهبان و مجلس شورای اسلامی، امید داریم ان شاء الله با یک امنیت جدی تری، فردا هم جلسه گذاشتند مجمع تشخیص نظام، این موضوع تعیین تکلیف شود و این بی سر و سامانی که در حوزه مالکیت در کشور ما داریم، ان شاء الله برطرف شود، همین الآن حدود ۷۰ درصد املاک حاشیه نشین کشورمان سند ندارند، بیش از ۵۰ درصد اراضی کشاورزی مان فاقد سند هستند، بیش از ۵۰ درصد خانه‌های روستایی سند ندارند. یکی از اهداف اصلی این قانون؛ تسهیل فرایند‌های صدور پروانه رسمی که به شدت می‌تواند کمک کند؛ موضوعاتی در حوزه ملک دارد، می‌تواند کمک کند، در حوزه تسهیل ثبت رسمی معاملات پیش فروش دارد کمک‌هایی می‌کند؛ لذا بخش اول این طرح که بحث رفع موانع و تسهیل صدور پروانه رسمی که با قدرت الحمدلله تا الآن در کمیسیون حقوقی موادش مصوب شده، نکاتی در رابطه با بخش دوم این طرح وجود دارد که آن جا بحث معاملات غیررسمی است که روی مواد یک و ۱۰ نکاتی وجود داشت که با رویکرد ابطال ناپذیری اسناد رسمی، با یک تغییرات جزئی که ان شاء الله صورت می‌گیرد این موضوع برطرف می‌شود و ما شاهد این باشیم که هیچ وقت یک سند عادی نتواند یک سند رسمی که از منابع معتبر منتشر و صادر می‌شود را باطل کند.

سؤال: آقاي بيضايي دقيقاً به جز اين پيش فروش كه به آن اشاره كردند، اگر بخواهيم دقيق تر ببينيم هم اين پيش فروش چگونه حل خواهد شد و هم اين كه ديگر مزاياي اقتصادي اش روي بازار مسكن چه خواهد بود؟
آقاي بيضايي: اولاً اين كه مردم هر چه به سمت اسناد عادي بروند ارزش املاكشان افزايش پيدا مي كند و اين منفعت اقتصادي برايشان دارد. در بحث پيش فروش؛ يك روش خيلي خوب براي تأمين مسكن است كه از روش هاي موجود خيلي بهتر است، چرا؟ اتفاقي كه در پيش فروش مي افتد اين است كه اين تورم ها يا افزايش قيمت هايي كه انجام مي شود، وقتي يك فردي وارد پيش فروش مي شود، به خود آن خريدار يا سرمايه گذار دارد منتقل مي شود، به خاطر همين منفعتش براي مردم خيلي بيشتر است، خيلي ارزان تر و راحت تر هم مي توانند صاحب خانه شوند و مشكلاتي هم كه الآن مثلاً در تأمين مسكن نهضت ملي و غيره هم وجود دارد در مكانيزم پيش فروش وجود ندارد. اين را مي خواهم عرض كنم چگونه مي تواند اعتبار زدايي از اسناد عادي در مقابل اسناد رسمي چگونه مي تواند منجر به توسعه پيش فروش شود؟ بزرگترين مسأله در حوزه پيش فروش؛ ريسك بالاي معامله است كه اتفاق مي افتد. وقتي ما ايجاد وحدت رويه كنيم، يعني بيايند ثبت كنند و معامله را مشخص كنند كه من مثلاً به شما ملكي را پيش فروش كردم، اين ملاك براي شهرداري، دستگاه قضايي، معرفي وام خواهد بود. بانك ها ديگر نمي توانند به افراد ديگري براي چنين پروژه هايي تسهيلات دهند، اين مسأله باعث مي شود كه در آن سامانه اتفاقي كه مي افتد وقتي كه ملكي را من آمدم پيش فروش كردم به شخص شما، آن ملك ديگر قفل مي شود و ديگر من نمي توانم به كسان ديگري بفروشم. اين وقتي كه اين رويه در بازار شكل بگيرد، من وقتي مي دانم مي خواهم پيش فروش مثلاً مسكني را انجام دهم، حتماً اگر آن فرد يا سازنده نرود در آن سامانه ثبت كند، من متوجه مي شوم كه مي خواهد كار غيرقانوني انجام دهد و مسيرم را جدا خواهم كرد. پس بنابراين وقتي همه چيز شفاف شود، امكان ايجاد فساد، كلاهبرداري و جعل از بازار گرفته مي شود و مال مردم هم تثبيت و مالكيت شان تثبيت خواهد شد.

سؤال: يك سؤالي كه اين جا مطرح است اين است كه ما در گفتگوي حدود نيم ساعته اي كه باهم داشتيم بي شمار دليل آورديم براي اين كه اسناد رسمي خيلي چيز خوبي است و خيلي واضح مي بينيم كه اسناد عادي چقدر براي محاكم ما مشكل ايجاد كرده، براي مردم مشكل ايجاد كرده، فكر مي كنيد چه عاملي باعث شده در طول اين زمان، اين قانون انجام نشود؟
آقاي بيضايي: من يك نكته اي را مي خواهم عرض كنم، تحصيلات حوزوي ندارم ولي اين را به عنوان برادر كوچكتر به دوستان حوزوي مي گويم آن چيزي كه اهميت دارد و به آن عمدتاً نگاهي است كه اتفاق مي افتاده، مسأله اي كه وجود دارد اين است كه حالا اعتبار بخشيدن به اسناد عادي به خاطر همان بحث شهود و دو شاهد مثلاً مي توانسته و توصيه هايي كه در شرع به وجود آمده به خاطر اين مسأله، اصل مسأله و اصالت روي شفافيت است. مسأله شهادت؛ ابزاري براي ايجاد شفافيت بوده، يك موقع در همان جوامع با دو شاهد ايجاد شفافيت اتفاق مي افتاده، الآن حتماً بايد مبتني بر سامانه ها انجام شود كه بتوانيم به شفافيت برسيم.